On ne conçoit pas même comment il en pourrait être autrement. C'est la nature des objets loués qui détermine la nature des réparations, et il ne dépend

pas

de la volonté des parties, il n'est pas au pouvoir du législateur lui-même, de confondre ce qui est essentiellement distinct, d'assujétir à une loi unîque des objets qui, par la force des choses, sont soumis à des règles différentes. Ainsi l'on devra suivre, pour les réparations locatives des bâtimens destinés au logement du fermier et à l'exploitation de la ferme, les règles tracées pour les réparations des maisons de ville, qui sont l'objet principal d'un bail. (1)

6. La plupart des dispositions spéciales aux baux des fonds urbains et aux baux des héritages ruraux, offrent l'application et le développement des règles communes aux baux des immeubles en général; quelques-unes, en bien petit nombre, y dérogent et les modifient. L'exception la plus importante est placée dans l'article 1763, qui refuse au colon partiaire la faculté de céder et de souslouer, dont jouit tout preneur. (2)

En jetant un coup-d'œil sur la section spécialement consacrée aux baux à loyer, on voit que tous les articles qu'elle contient ne sont que des dévelop pemens et des corollaires des principes généraux.

Ainsi, les dispositions des art. 1761 et 1762 ne sont que la conséquence de l'obligation imposée au bailleur de faire jouir le preneur; que l'ap-.

(1) Lepage, part. II, chap. 3, § 5.

(2) Art. 1717.. tome XVIII (III de ma Continuation), no 361.

plication de la maxime: qu'il n'est point permis à l'une des parties de résilier le bail, sans le consen tement de l'autre. (1)

L'article 1752 veut que le preneur garnisse la maison de meubles suffisans. Par là est confirmée et rendue plus efficace l'obligation de payer le loyer.

Les art. 1754, 1755 et 1756 développent ce qui est relatif à l'obligation de faire les réparations locatives, dont le germe se trouve dans l'art. 1731.

Enfin, les articles 1758, 1759 et 1760, traitent de la durée et de la résiliation des baux, de la tacite reconduction et de ses effets.

Je ne fais point mention ici des articles 1753 et 1757, qui me paraissent étrangers à la section dans laquelle ils sont placés. Le premier détermine les obligations du sous-locataire, envers le proprié taire; mais les règles qu'il établit ne sont point particulières aux baux à loyer, elles s'appliquent également aux baux à ferme; par conséquent, j'ai dû en offrir l'explication dans le volume précédent, en traitant des baux des immeubles en général (2). Quant à l'article 1757 il ne se rattache qu'indirectement aux baux des maisons; il détermine la durée des locations de meubles, destinés à garnir une maison ou un appartement; il doit donc trouver place dans la section consacrée spécialement au louage des meubles. (3)

(1) ► tome XVIII (IIIe de ma Continuation), no 534. (2) Tome XVIII (IIIe de ma Continuation), no 381 et suiv.; et notamment no388.8

(3) V. infrà, section IV.

7. Ces explications préliminaires m'ont paru utiles. J'ai pensé qu'il fallait déterminer avec précision la loi applicable aux baux des immeubles, qui forment une classe intermédiaire entre les héritages ruraux et les fonds urbains, et de ceux qui se composent en même temps d'édifices et de terrains destinés à la culture. Ensuite il m'a semblé convenable de signaler, sous quels rapports les règles particulières aux baux à loyer et aux baux à ferme, restreignent ou développent le droit commun, touchant le louage d'immeubles. J'ai voulu, enfin, montrer que les articles qui composent cette.section, peuvent être distribués en trois groupes distincts, le premier, relatif aux obligations du bailleur; le second, aux obligations du preneur; le troisième, à la durée et à la résiliation des baux. J'ai marqué ainsi la division de la matière.

§ Ier.

Des obligations du bailleur.

SOMMAIRE.

8. Abrogation de la loi Ede.

9. Le bailleur peut se réserver, par la convention, le droit que lui conférait la loi Ade, d'expulser le locataire. 10. Le bailleur, qui s'est réservé ce droit, doit aujourd'hui comme autrefois donner congé au locataire, en observant les délais fixés par l'usage des lieux.:

11. Il lui doit aussi une indemnité. 12. Tout bailleur, quelle que soit sa qualité, peut se ré server le droit d'expulser le locataire.

8. Le bailleur est tenu à faire jouir le preneur, pendant toute la durée du bail: il ne peut donc pas résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée (art: 1761); bien qu'il ait réellement cette intention; et qu'elle lui soit inspirée par des motifs graves, qui n'existaient pas, 'qu'on ne pouvait même pas prévoir au moment du contrat.

C'est l'application du principe que l'un des contractans ne peut, à son gré, et selon son caprice ou son intérêt, rompre le lien qui naît de la con

vention.

On sait cependant que la loi Ede, Cod. de loc. cond. permettait d'expulser le locataire, lorsque le propriétaire prouvait que la maison était devenue nécessaire à son propre usage, ou lorsqu'il voulait lui faire subir des modifications importantes. On sait aussi que cette infraction aux règles fondamentales des conventions était consacrée par notre ancienne jurisprudence. Dans l'usage, on n'exigeait même plus la preuve que la maison était devenue nécessaire au bailleur; il suffisait qu'il affirmât par serment que le congé qu'il donnait était dans la vue de venir occuper luimême la maison, et qu'il y vint effectivement. (1)

(1) Rousseaud de Lacombe sur Despeisses, du Louage, sect. V, no 11; Pothier, du Louage, n° 329.

Déjà, avant la réforme de nós lois civiles, on 'ne se faisait pas illusion sur les vices d'un système si favorable aux propriétaires de maisons, ou pour employer le langage des anciens auteurs, aux seigneurs d'hôtels. Pothier trouvait que la faculté qui leur était accordée, n'était pas fondée sur la raison naturelle, quelle était purement arbitraire et contraire aux principes généraux (1). Il était impossible qu'elle fût maintenue par les nouveaux législateurs, profondément imbus des idées d'égalité, et qui ont fait, de la stabilité des conventions, une des principales bases de leur édifice (2). Peu de voix s'élevèrent et faiblement (3), dans le sein du Conseil d'État, pour la conservation de la loi Æde. On présenta seulement et d'une manière timide cette considération, qu'en ôtant aux propriétaires le droit de résoudre les baux, lorsqu'ils voudraient venir habiter leurs maisons, on diminuait la valeur vénale de ces immeubles (4). On ne voyait pas qu'aussi et d'un autre côté, leur valeur locative était nécessairement diminuée, par l'instabilité des locations et par la perspective pour les locataires d'une résolution, dépendant uniquement de la volonté du propriétaire. Enfin,

(1) Pothier, Appendice du louage, n° 486.

(2) Discours de M. Jaubert au nom du Tribunat, dans la séance du Corps-Législatif du 16 ventose an xii; M. Locré, tome XIV, page 460.

(3) Le consul Cambacérès et M. Bigot-Préameneu.

(4) Séance du 9 nivose an xu. V. M. Locré, tome XIV, p. 346 et 347.