convenues que, si le preneur n'accomplit pas les obligations dont il est tenu, le bailleur pourra relouer à un autre, et que si le prix du second bail est inférieur à celui du premier, le preneur supportera la différence. Puis il demande si, dans le cas où, au contraire, le second bail serait fait pour une somme supérieure, l'avantage profitera au preneur. Il décide que, quoiqu'il soit obligé, lorsqu'il y a perte, à la supporter, il n'a pas droit, lorsqu'il y a bénéfice, de le recueillir. Barthole justifie cette décision, en disant que le pacte introduit en faveur du bailleur ne doit pas être entendu de manière à lui nuire. Il y a une autre raison, en même temps plus générale et plus juste; c'est que, selon le droit commun, le preneur doit, au cas de résiliation du bail par sa faute, la réparation du dommage qui en est la suite, sans, pour cela, avoir droit au bénéfice, s'il y en a; et que la clause, loin de déroger à la règle, la confirme. § III. Des obligations du fermier, relativement au prix. SOMMAIRE. 119. Lorsque le fermage consiste en fruits du fonds, le fermier ne peut se libérer, en donnant d'autres fruits. 120. Ni en payant une somme d'argent, alors même que les fruits auraient été estimés; 121. A moins que l'estimation ne soit faite pour laisser le choix au fermier. 122. Interprétation des clauses insérées dans les baux. Renvoi à l'opinion de M. Toullier. 123. Le fermier qui a promis des fruits en nature, est-il libéré lorsque le fonds n'en a pas produit? Distino tions. 124. Lorsque le fermier s'est réservé de donner, au lieu des fruits, leur estimation d'après les mercuriales de l'année, c'est sur le prix des fruits produits dans l'année que l'estimation doit être faite. 125. Arrêt contraire de la Cour de Paris. Critique. 126. Epoques et lieux de paiement des fermages. 127. Le fermier qui s'est obligé à livrer les fruits formant le fermage au domicile du bailleur, n'est pas tenu de les transporter au nouveau domicile, que le bailleur a choisi dans un lieu plus éloigné. 128. Le fermier qui n'est pas obligé à livrer les denrées au domicile du bailleur, mais qui est tenu de faire un certain nombre de charrois, peut être contraint à employer les charrois à transporter les denrées chez le bailleur. 129. Différence dans la responsabilité du fermier, lorsqu'il transporte les denrées, aux termes du bail, et lorsqu'il les transporte, comme exécutant les charrois. 130. Mode d'exécution des prestations, dont est tenu le fermier, et notamment des charrois. 131. Les prestations telles que les charrois doivent être exigées au temps convenu; elles ne s'arréragent point. 132. Causes qui peuvent amener une réduction sur le prix du bail. 133. L'excédant ou le déficit dans la contenance de l'immeuble loué, donne lieu à une augmentation ou à une diminution du prix, selon les règles établies au titre de la vente. Renvoi. 134. La différence en plus ou en moins donne lieu nonseulement à l'augmentation ou à la diminution du prix; mais aussi, et selon les circonstances, à la résiliationd u bail. 135. L'action en augmentation ou diminution du prix, et en résiliation de bail, se prescrit par un an. 136. Vue générale qui doit diriger, dans l'application au bail des dispositions placées au titre de la vente, touchant l'excédant ou le déficit dans la contenance. 137. Applications de ces dispositions. Cas où le prix est fixé, à raison de tant la mesure. 138. Cas où le prix n'est pas fixé, à raison de tant la me sure. 139. Restitutions dues au preneur qui se désiste du bail. 140. Que doit-on entendre par le vingtième en plus ou en moins? P'un 141. Cas où deux fonds étant loués par un même acte, présente un excédant; et l'autre, un déficit. 142. Le preneur ne peut contraindre le bailleur à retrancher de l'immeuble loué, ce qui forme l'excédant. 143. La volonté du preneur une fois manifestée, il ne peut plus se rétracter. 144. Objets qui doivent être compris dans le mesurage. 145. Ces règles peuvent être modifiées par la convention. Effets de diverses stipulations, 146. Point de départ de l'action en diminution ou augmentation du prix et de l'action en résiliation. 147. Durée de l'action dans tous les cas. 148. Le fermier a droit à une réduction du prix, lorsqu'une partie de la récolte périt par cas fortuit. Yo 149. La disposition qui accorde une réduction de prix au fermier, ne dérive point de la nature même du contrat de louage. Elle est une exception établie dans l'intérêt de l'agriculture et des fermiers. Opinions contraires. 150. Motifs qui rendent importante la recherche de la vérité sur ce point de doctrine. 151. Refutation. 152. A quelle quotité devait s'élever la perte, dans l'an cien droit, pour autoriser le fermier à demander une réduction sur son prix? 153. Elle doit être au moins de moitié, d'après le Code civil. 154. Pour apprécier s'il y a perte de moitié, il faut pren dre pour terme de comparaison, une récolte ordinaire; 155. Et s'attacher seulement à la quantité des fruits, sans avoir égard aux qualités et aux prix. 156. La même règle est applicable, lorsque le fonds est divisé en plusieurs sortes de culture. 157. Difficultés qu'elle présente dans l'application. Solu tions. 158. Le fermier peut n'avoir pas droit à la réduction envers le bailleur; et être tenu de l'accorder au sousfermier d'une portion du fonds. 159. Règles qu'il faut suivre, lorsque les fonds consacrés à différentes cultures sont chacun l'objet d'un bail distinct. 160. Indices auxquels on peut reconnaître l'intention de faire des baux distincts. 161. L'indemnité due au fermier consiste dans une réduction sur le prix, proportionnelle à la perte. Il ne peut rien exiger au-delà. 162. Il doit, même au cas de perte totale, rendre au bailleur la semence que celui-ci a fournie. Opinion contraire de M. Duranton. Refutation. 163. Lorsque le bail n'est que d'une année, la réduction sur le prix a lieu sur-le-champ et définitivement. 164. Lorsque le bail est fait pour plusieurs années, le fer mier ne peut réclamer une réduction, à raison de la perte d'une récolte, s'il est indemnisé par les récoltes des années antérieures. 165. S'il ne se trouve pas indemnisé par les récoltes des années précédentes, il faut attendre la fin du bail pour régler l'indemnité. Les tribunaux peuvent cependant accorder au fermier une réduction provisoire. 166. Motifs qui doivent déterminer les juges à accorder cette réduction provisoire. * 167. La remise volontaire consentie par le bailleur a des effets différens, selon que le preneur était ou n'était indemnisé par des récoltes antérieures. pas 168. La réduction consentie à titre de don ne peut être réputée provisoire. 169. Pothier conseille aux bailleurs de stipuler, dans tous les cas, que la remise n'est que provisoire. 170. Dans la compensation à établir entre les années abon dantes et les années stériles, il ne faut s'attacher qu'aux quantités, et n'avoir aucun égard à la qualitė et au prix des fruits. 171. Application de la règle. 172. Difficultés qu'elle présente. 173. Une indemnité n'est due au preneur, que lorsque la récolte d'une année présente un déficit de moitié au moins. Peu importe qu'en réunissant les récoltes de toutes les années, il ne se trouve pas une demi-récolte pour chaque année. 174. Le fermier est non recevable à demander une réduction sur son prix, bien l'excédant des autres années ne que couvre pas entièrement sa perte. Il suffit qu'au moyen de la compensation, la perte ne soit plus de moitié. 175. Tout l'excédant des années d'abondance doit servir à compenser la perte de plus de moitié, qu'éprouve le fermier. On ne doit pas déduire de cet excédant, les déficits de moins de moitié, qui ont eu lieu dans certaines années. 176. Les règles qui précèdent s'appliquent, bien qu'il y ait un changement de fermier; s'il n'y a pas eu véritablement novation et que ce soit le même bail qui continue. 177. Arrêt de la Cour de cassation qui, appréciant les circonstances, a décidé dans une espèce, qu'il n'y avait pas eu novation. Critique. 178. Mesures à prendre pour constater les excédans et les déficits de récolte, avant la fin du bail. 179. Les tribunaux ont un pouvoir discrétionnaire, pour TOME XIX. 9 |