également impossibles : reste donc une seule voie, c'est d'agir contre le propriétaire. Et qu'on ne s'étonne point de ce résultat. Il faut que les réglemens de police s'exécutent et que les contraventions soient réprimées. C'est sur les propriétaires que pèse, dans l'origine, l'obligation du balayage; c'est donc contre eux que la répression de la contravention peut et doit être dirigée.

Pour que la location fasse cesser leur responsabilité et les mette à l'abri de l'application des peines, il est nécessaire qu'elle désigne clairement celui contre lequel peut s'exercer la vindicte publique (1). Cette désignation a précisément le degré d'évidence et de clarté convenable, lorsque c'est à un seul locataire que la maison est louée. Dès-lors c'est à celui-ci qu'incombe toute la charge et que sont imputables les contraventions. Je ne crois donc pas que le ministère public ait, dans ce cas, la liberté de choisir entre le propriétaire et le locataire, celui qui sera l'objet de ses poursuites; il ne peut et ne doit agir que contre le dernier (2). Si, lorsque le propriétaire a loué toute sa maison à un seul, il pouvait encore être poursuivi pour défaut de balayage, il faudrait dire que jamais le locataire ne doit l'être; et cependant, nous avons vu que le mot habitans, employé par l'art.

(1) Voy. l'arrêt précité du 13 novembre 1834.

(1) On pourrait considérer comme contraire à cette opinion, un arrêt de la Cour de cassation du 13 février 1834 (Sirey, 34. 1. 555; Dalloz, 34. 1. 171); mais rien n'indique que, dans l'espèce sur laquelle il est intervenu, il n'y eut qu'un locataire.

471, cod. pén. désigne également les locataires et les propriétaires. D'ailleurs personne n'aura la pensée que le ministère public puisse, à son gré, poursuivre celui des deux qu'il voudra, et en quelque sorte le premier qui lui tombera sous la main. Cette façon de procéder serait en opposition avec les notions les plus élémentaires du droit criminel; l'application des peines n'est pas une affaire de caprice et de faveur. La justice ne doit sévir que contre les coupables, mais elle doit les atteindre tous sans distinction et sans préférence.

§ III.

De la durée et de la résiliation des baux à loyer.

SOMMAIRE.

31. Le bail cesse, de plein droit, à l'expiration du terme qui lui est assigné.

32. Lorsque le terme n'est pas fixé, chacune des parties

peut faire cesser le bail, au moyen d'un congé donné, en observant les délais fixés par l'usage des lieux. 33. Il y a reconduction tacite, lorsqu'à l'expiration du terme fixé, le locataire continue sa jouissance san s opposition de la part du bailleur.

34. Le nouveau bail est censé fait pour le temps fixé pa r l'usage des lieux.

35. Le bail d'un appartement meublé est censé fait pour un an, pour un mois, ou pour un jour lorsqu'il est fait à tant par an, par mois, ou par jour. 36. La durée du bail d'un appartement non meublé est fixée par l'usage des lieux, quoiqu'il soit fait à tant par an. Cas où il serait fait à tant par mois. / 37. L'usage local n'a point ordinairement d'influence sur la durée des baux des appartemens meublés.

38. Usages divers sur la durée des baux, les termes, les délais pour la signification des congés, et pour opérer les déménagemens.

39. Usages de Paris.

40. Suite. Lorsqu'un délai plus long est accordé au locataire, à raison de sa profession, ce délai profite au

bailleur.

41. Usages d'Orléans.

42. Comparaison entre les usages de Paris et ceux d'Orléans.

43. Usages de Paris plus répandus.

44. Usages de Bordeaux. Texte de la coutume.

45. Suite. Délais peuvent être modifiés par les juges. 46. Usages de Rennes.

47. Usages de la Touraine.

48. Usages du Poitou.

49. Usages de la Franche-Comté.

50. Usages du Bourbonnais. Texte de la coutume. Modifi

cations.

51. Usages d'Auvergne. Texte des coutumes locales de Saint-Flour et d'Orilhac.

52. Coutumes de Reims, de Lille, de Montargis.

53. Coutume d'Auxerre. Texte.

54. Coutumes de Sens et de Melun. Texte.

55. Coutume de Vallois. Texte.

56. Coutume de Dourdan. Texte.

61. Usages de Toulouse.

62. Résumé.

63. Délais accordés pour le déménagement.

64. Usage général.

65. Usage de Paris.

66. Ces délais sont de pure faveur; ils n'entrent pas dans le calcul du temps qui doit séparer la signification du congé, de la fin du bail. Erreur de M. Duranton.

67. Véritable caractère de ces délais.

68. Le locataire ne pourrait, sans nécessité, et unique

ment pour contrarier le bailleur ou le locataire qui lui succède, demander à jouir du délai de faveur. 69. La tacite reconduction résulte du fait du locataire qui reste dans les lieux, à l'expiration du bail, et du fait du bailleur qui le souffre.

70. Combien de temps doit durer la continuation de jouissance, pour opérer la reconduction.

71. Trois systèmes différens dans les anciennes coutumes. 72. Coutumes qui exigeaient, pour empêcher la reconduction, qu'il y eût une dénonciation faite avant l'expiration du bail.

73. Coutumes qui faisaient résulter la reconduction de la continuation de jouissance, ne fût-elle que d'un jour. 74. Coutumes qui voulaient que la continuation de jouissance durát pendant un temps déterminé.

75. Les coutumes, qui exigeaient une dénonciation antérieure à la fin du bail, sont abrogées.

76. Influence qu'ont conservée les coutumes qui exigeaient la continuation de la jouissance, pendant un certain temps.

77. A chaque terme fixé par l'usage des lieux, il ne s'opére pas une reconduction nouvelle. El reur de Pothier. 78. Lorsque le bail est résilié par la faule du locataire, celui-ci doit payer au bailleur le prix du bail, pendant le temps nécessaire à la relocation.

79. Il faut entendre par-là le prix du terme courant et de

celui qui suit.

80. Exception.

31. Le bail à loyer cesse de plein droit par l'expiration du terme qui lui est assigné et sans qu'il soit nécessaire de donner congé. (1)

32. Lorsqu'au contraire, le bail même écrit ne s'explique pas sur la durée, chacune des parties peut le faire cesser au moyen d'un congé donné, en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

33. Enfin, si à l'expiration des baux même non écrits, mais dont la durée est déterminée (3), le locataire continue sa jouissance sans opposition de la part du bailleur, il s'opère une tacite reconduction, dont l'effet est réglé par des dispositions relatives aux baux, dont la durée n'est pas déterminée.

34. En conséquence, le locataire est censé occuper la maison ou l'appartement aux conditions stipulées dans le bail, mais seulement pour le terme fixé par l'usage des lieux; et il ne peut plus en sortir, ni en être expulsé qu'après un congé donné suivant le délai fixé par le même usage. (4)

(1) Art. 1737.

(2) Art. 1736. J'ai démontré que l'expression bail fait sans écrit placée dans l'art. 1736, doit s'entendre même des baux écrits, mais dont la durée n'est pas déterminée. Voy. tome XVIII (III© de ma Continuation), no 484, 485, 486 et 487.

(3) Voy. les numéros cités dans la note précédente; j'y ai établi que les mots baux par écrits dont se sert le législateur dans les art. 1738 et 1759, désignent les baux même non écrits, et dont la durée est déterminée.

(4) Voy. art. 1736, 1738, 1759. 05