des foires ou marchés, les mines, les carrières, les moulins et les usines en général. Quelquefois aussi l'immeuble loué se compose, en partie, de maisons d'habitation et, en partie, de terres destinées à la culture. Alors s'élève la question de savoir quelles règles doivent être observées, celles des baux à loyer ou celles des baux à ferme.

Il importe de donner, sur ce point, quelques notions positives. Sans cela la distinction établie dans la loi, et reproduite par les jurisconsultes, resterait souvent sans utilité.

3. La division des immeubles, qui peuvent être l'objet d'un bail, eût été plus exacte, si l'ón eût rangé dans une classe tous ceux qui donnent naissance à des fruits naturels ou industriels, et dans l'autre, ceux qui produisent des fruits civils.

Rien n'échappe à des termes aussi complexes; et aucun immeuble, quelle que soit sa nature, ne se trouve en dehors des deux espèces particulières ainsi classées. Cette division rectifie, élargit et complète celle qu'a faite le législateur; par elle, tout se simplifie, et chaque question trouve une solution facile. On arrive, en effet, à cette conséquence que les règles relatives aux baux à loyer s'appliquent aux baux de tous les immeubles qui ne produisent que des fruits civils; et que, dans la catégorie des baux à ferme, se rangent toutes les locations d'immeubles, sur lesquels se perçoivent des fruits naturels ou industriels.

Telle est, au surplus, la doctrine qu'enseignent les auteurs. «< Le bail des choses qui produisent des fruits naturels, dit Denisart, se nomme bail à

ferme, et le bail des choses qui ne produisent que des fruits civils, comme maisons, se nomme bail à loyer. » (1)

Telle a été aussi la pensée des rédacteurs du Code civil. On n'en saurait douter, à la lecture de ce passage du rapport fait au tribunat, par M. Mouricault: « Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme; le louage d'une maison ou d'un bâtiment, qui ne produit que des fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer.» (2)

Ainsi, les baux des chantiers, des moulins à eau ou à vent, des usines en général, et ceux des terrains qui ne sont point destinés à être cultivés, et que l'on consacre à la tenue des foires, à la célébration des fêtes et réjouissances, ou à tout autre objet semblable, sont soumis aux dispositions contenues dans la présente section; tandis qu'il faut chercher, dans la section suivante, les règles applicables aux locations des mines, des carrières, et, en général, de tous les fonds qui produisent des fruits, soit spontanément, soit à l'aide de la culture, ou par le secours de l'industrie.

La Cour de Paris a cependant jugé qu'un terrain, loué pour en faire un chantier, pouvait être assimilé à un fonds rural, et qu'à ce titre l'indemnité due au preneur dépossédé, par l'effet de la vente du terrain, devait, conformément à l'article

(1) V° Bail à ferme et à loyer. n° 3. (2) M. Locré, tome XIV, pag. 422.

1746, qui dispose pour les baux des biens ruraux, être du tiers du prix du bail pour tout le temps qui restait à courir. Mais cette décision a été rendue contre les conclusions du ministère public; et M. Dalloz, en la rapportant, fait remarquer qu'on ne peut considérer comme propriété rurale qu'un terrain destiné à la culture ou au pâturage, ou à d'autres usages ruraux; qu'un chantier n'a rien de commun avec l'agriculture; qu'étant destiné à recevoir un dépôt de choses vénales, il constitue un véritable établissement soumis aux règles des établissemens de commerce, et, par conséquent, à l'application de l'article 1747 du Code civil. (1)

4. Lorsqu'il s'agit d'héritages dans lesquels, à côté de constructions destinées à l'habitation, se trouvent des terrains en culture, il faut nécessairement opter entre les deux natures différentes d'immeubles; et l'on conçoit que la raison de préférence ne peut être puisée que dans leur importance relative. Si c'est l'édifice qui est l'objet principal du contrat, comme dans les locations des maisons auxquelles se trouve attenant un jardin, un parc ou une petite portion de terre; on devra suivre les règles particulières aux baux à loyer. Si, au contraire, les contractans ont eu principalement en vue la portion de l'héritage qui produit des fruits; l'existence de bâtimens destinés à l'exploitation du fonds et au logement du fermier n'empêche point que le bail ne soit un véritable

r.

(1) Dalloz, 26. 2. 220; Sirey, 25. 2. 272.

bail à ferme, soumis comme tel aux dispositions de la section suivante. (1)

Dans les exemples que je viens de citer, l'inten tion des contractans est manifeste; on voit surle-champ quel est l'objet principal de la location, et dès-lors on décide, sans hésiter, à quelles règles elle est soumise. Mais les volontés ne sont pas toujours aussi franchement énoncées, le rôle principal n'est pas toujours aussi nettement assigné, et l'on peut, en beaucoup d'occasions, douter si c'est la maison, ou le terrain qui l'environne; le logement, ou la perception des fruits, qui doit servir à déterminer le caractère du bail.

Ces difficultés, quelque graves qu'elles soient, trouveront leur solution dans l'appréciation attentive du but que s'est proposé chacun des contractans. En se demandant: si c'est en vue de la perception des fruits naturels ou industriels que le preneur s'est engagé; ou si, au contraire, cette perception n'a été pour lui qu'un motif secondaire et accessoire; selon la réponse que les termes du contrat et les circonstances suggéreront, on décidera qu'il y a bail à ferme, ou bail à loyer.

(1) Le Code civil d'Autriche, art. 1091, dit que « le contrat de bail s'appelle bail à loyer, lorsqu'on peut se servir de la chose louée, e préparation; mais lorsqu'on ne peut s'en servir qu'à l'aide de soins, le contrat se nomme bail à ferme. Lorsque,

sans

đu par un même contrat, on loue à-la-fois des choses de la première et de la seconde espèce, le contrat doit être apprécié, suivant la nature de la chose principale. » (Trad. de M. de Clercq, Collection des lois des états modernes, par M. Victor Foucher, avocat général à Rennes.)

Un arrêt de la Cour de Bruxelles offre une application remarquable de ces principes. Dans l'espèce, sur laquelle il a été rendu, un moulin avait été loué avec ses appartenances et dépendances; l'acte énonçait que le bailleur y avait annexe six bonniers de terre qu'il avait détachés de l'une de ses fermes. A l'expiration du terme fixé pour la durée du bail, le prenenr fut laissé en possession, il y eut reconduction tacite. Deux années s'écoulèrent dans cet état, et peu de jours avant l'expiration de la troisième, le bailleur signifia au preneur un congé, pour qu'il eût à quitter les lieux le 15 juin, jour auquel finissait la troisième année.

Le preneur répondit : que l'objet principal du bail était le moulin, immeuble produisant des fruits civils; que c'était donc, d'après les règles relatives aux baux à loyer, que l'effet du contrat devait être apprécié; qu'aux termes de l'article 1759, placé sous la rubrique des règles particulières aux baux à loyer, le locataire ne pouvait être expulsé qu'après un congé donné, suivant le délai fixé par l'usage des lieux; que, suivant cet usage, le délai était de six mois; que, par conséquent, le congé donné au mois de mars, pour sortir au mois de juin, était tardif.

Le bailleur attribuant, au contraire, au bail le caractère de bail à ferme, soutint que, d'après le mode de culture usité pour les terres, la durée de la tacite reconduction qui s'était opérée devait être de trois ans, et qu'à l'expiration de la troisième année, le bail cessait de plein droit et sans qu'il