Images de page
PDF
ePub

CHAPITRE XVII

DE LA SITUATION DU PRENEUR QUI RESTE EN POSSESSION APRÈS L'EXPIRATION DU BAIL ET DE LA TACITE RECONDUCTION

SECTION PREMIÈRE

SITUATION DU PRENEUR QUI RESTE EN POSSESSION APRÈS

L'EXPIRATION DU BAIL

1394. Le bail une fois expiré, le locataire a, en certains lieux, un délai pour déménager et remettre l'immeuble loué

en état.

Loisel disait déjà (') que le locataire a huit jours pour vider les lieux. Laurière ajoutait que le locataire d'une maison entière ou d'une boutique a quinze jours.

Aujourd'hui, à Paris, le locataire a quinze jours si le prix du bail est de plus de 400 fr. et huit jours dans le cas contraire (2).

Si le dernier jour du délai est férié, le locataire doit avoir vidé les lieux la veille (3).

Il va sans dire que si le locataire a opéré le déménagement avant le délai, il ne peut garder les clefs de l'immeuble jusqu'à son expiration.

Aucun loyer n'est dû pour ce délai de faveur (*).

1395. Une fois le bail terminé, le preneur ne peut prétendre à rester en jouissance jusqu'à règlement de son compte avec le bailleur (*).

1396. On peut se demander si le preneur est réputé avoir

(1) Loisel, liv. III, tit. VI, sect. II.

* Trib. civ. Seine, 13 nov. 1895 et 11 fév. 1896, D., 97. 2. 182. Guillouard, 498.

II, D.

[blocks in formation]

quitté l'immeuble dès qu'il a cessé d'y habiter ou seulement à partir du moment où il en a remis les clefs au bailleur. La première opinion parait la plus exacte, le bailleur ayant la possibilité matérielle de s'introduire dans l'immeuble dont il n'a pas les clefs.

Il en est ainsi, en tous cas, si l'immeuble a été détruit, ou s'il a été évacué par ordre de l'administration qui l'a déclaré inhabitable ('). La possession des clefs ne serait, en pareil cas, d'aucune utilité pour le bailleur.

1397. Si, après l'époque où il doit avoir quitté l'immeuble, le preneur reste en jouissance, il peut être expulsé et condamné à des dommages-intérêts (2).

Toutefois, si une force majeure est la cause de cette continuation de jouissance, le preneur ne peut être tenu que du loyer de l'immeuble pendant le temps qu'il l'habite, puisque l'inexécution de son obligation provient d'une cause qui ne lui est pas imputable (arg. C. civ., art. 1147) (3).

1398. Dans le cas où, malgré le maintien en possession du preneur, le bail se sera terminé par l'expiration de sa durée, la continuation de la possession ne sera pas gratuite ('); il ne peut être entré dans la pensée d'aucune des parties que le preneur ait pu jouir sans indemnité de la chose du bailleur.

On admet généralement que l'indemnité doit être égale au montant des loyers ou fermages stipulés pour la même période (*). Quelquefois on prend pour base la valeur locative réelle de l'appartement (").

(1) Milan, 20 oct. 1897, S., 99. 4. 1. (*) Huc, X, n. 335.

Wahl, Note, S., 99. 4. 3.

Si, par exemple,

(3) Trib. civ. Seine, 30 juin 1893, Pand. franç., 94. 2. 36. une maladie a forcé un voyageur à rester dans un hôtel après le congé, il ne doit aucune indemnité à l'hôtelier, sauf le payement d'un loyer. - Paris, 8 fév. 1895, Pand. franç., 96. 2. 143. Pour l'indemnité relative à la diminution de clientèle et à la désinfection, V. supra, n. 808 et le renvoi.

() Trib. civ. Bordeaux, 5 août 1895, Droit, 1er janv. 1896, Mon. jud. Lyon, 8 janv. 1896. - Guillouard, I, n. 425. — V. sur la nature de l'indemnité, ce qui est dit de l'indemnité due après le congé, infra, n. 1418.

(5) Cass., 7 avril 1857, S., 58. 1. 51. Cass., 3 août 1876, S., 77. 1. 311. — Guillouard, I, n. 425. — Décidé que pour des sacs, l'indemnité, suivant l'usage, porte sur la valeur des sacs, qui restent la propriété du preneur, plus six mois de loyer au maximum. — Trib. com. Marseille, 17 nov. 1896, Rec. Marseille, 97. 1. 70. (*) Huc, X, n. 335.

Cette solution ne nous paraît pas pouvoir être admise d'une manière absolue. Le preneur a commis un quasi-délit en s'emparant d'une chose qui ne lui appartenait pas, la réparation de ce quasi-délit sera déterminée par les tribunaux. En général, ils prendront pour base le prix de la location, mais ils n'y seront pas obligés. Dans le cas, par exemple, où il s'agirait d'un immeuble rural, que l'ancien fermier aurait continué à cultiver, sans avoir eu le temps de percevoir les récoltes, il serait injuste de lui faire payer un fermage considérable. De même, si le preneur a dû rester en possession pour faire les réparations, et que ces réparations aient été entravées par le bailleur, c'est un fait dont les juges tiendront compte (').

Il peut même arriver que le fermier ait voulu faire l'affaire du bailleur et lui ait rendu un service sans compensation pour lui-même; en ce cas il se sera formé un quasi-contrat de gestion d'affaires et le tribunal pourra condamner l'ancien bailleur au remboursement des dépenses faites par l'ancien preneur. On n'objectera pas qu'il n'y a pas de gestion d'affaires quand le gérant a agi contre la volonté du maître : si le bailleur a manifesté la volonté de mettre fin au bail, il n'a pas manifesté celle de mettre fin à la possession du preneur; son seul but a été d'empêcher que le maintien du preneur en possession ne fût considéré comme une continuation du bail.

Le preneur, condamné à une indemnité représentative de la jouissance, pourra être également condamné à des dommages-intérêts, si sa jouissance a causé un préjudice particulier au bailleur (2).

Ce sera le cas, par exemple, si le preneur a détérioré l'immeuble; notons que les dommages-intérêts pourront être beaucoup plus étendus que si la détérioration avait eu lieu au cours de la jouissance. Il s'agit ici d'une matière délictuelle et non d'une matière contractuelle: or, les limitations que la loi met au montant des dommages-intérêts en matière de contrats ne s'appliquent pas en matière de délits.

Cass. req., 7 nov. 1894, S., 96. 1. 124, D., 95. 1. 115. - Huc, X, n. 333. (Cass., 9 fév. 1875, S., 75. 1. 158, D., 76. 1. 27. - Guillouard, I, n. 425.

Le juge du fait fixe arbitrairement le chiffre de la somme due au bailleur (').

1399. Le preneur ne peut être condamné correctionnellement, s'il n'a commis aucun délit tombant sous le coup de la loi pénale (2); mais, comme nous l'avons dit en étudiant la restitution, il en est autrement si le preneur détourne le meuble loué (").

§ I. Historique.

SECTION II

DE LA TACITE RECONDUCTION

Caractères de la tacite reconduction

et conséquences de ces caractères.

1400. La tacite reconduction était déjà reconnue en droit romain ().

L'ancien droit l'admettait également; elle s'opérait comme aujourd'hui par la volonté tacite des deux parties et non pas, ainsi que le prétendait Treilhard au conseil d'Etat (3), par le seul fait du preneur.

Toutefois une déclaration du 20 juillet 1764 interdit la tacite reconduction dans les généralités de Soissons, Amiens et Châlons (*).

La loi des 28 septembre-6 octobre 1791 (tit. I, sect. 2, art. 4) disposait : « La tacite reconduction n'aura plus lieu à l'avenir du bail à ferme ou à loyer des biens ruraux ». Cette solution fut encore défendue au conseil d'Etat par Tronchet (7), par le motif que le propriétaire de biens ruraux a pu ignorer, après l'expiration du bail, que son fermier était resté en possession. On lui répondit avec raison que, dans une législation qui admettait le bail non écrit, la tacite reconduc

(1) Cass. req., 7 nov. 1894, précité.

(2) Cass. crim., 21 oct. 1897, D., 98. 1. 315 (carriole louée pour trois quarts d'heure et gardée pendant plusieurs jours).

[blocks in formation]

tion ne pouvait être rejetée et que, du reste, la possession fictive du fermier ne pourrait jamais être considérée comme une tacite reconduction.

Aussi, d'après le code civil, si, à l'expiration du temps fixé, le preneur reste en possession et que le bailleur l'y laisse sans protester, il se forme, en vertu d'un accord tacite entre les parties, un nouveau bail, appelé tacite reconduction (de re conducere, prendre de nouveau à bail). C'est ce que dit l'art. 1738, ainsi conçu : « Si, à l'expiration des baux » écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère » un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif » aux locations faites sans écrit ».

1401. Ce caractère de la tacite reconduction était déjà admis par Pothier: « La reconduction, disait-il, est un contrat de louage d'une chose, contrat qu'on présume être tacitement intervenu entre le locateur et le conducteur, lorsqu'après l'expiration du temps d'un précédent bail, le conducteur a continué de jouir de la chose, et que le locateur l'a souffert. Cette reconduction n'est point le précédent bail qui continue, mais un nouveau bail formé par une nouvelle convention tacite des parties, lequel succède au précédent ». D'autres auteurs s'exprimaient en sens contraire (').

Du caractère de la tacite reconduction résultent diverses conséquences, au point de vue des conditions du nouveau bail (*).

Ajoutons que, la tacite reconduction étant un nouveau bail, les modifications législatives qui ont été introduites postérieurement au bail sont applicables aux tacites reconductions qui ont lieu après leur promulgation (3). Ceci concerne, non seulement les modifications d'ordre public, mais encore celles qui reposent sur une nouvelle interprétation de la volonté des parties, car les parties sont réputées avoir les intentions que leur prête la législation en vigueur au moment où elles contractent expressément ou tacitement.

Ainsi la durée de la tacite reconduction d'un bail à colo

(1) Argou, II, liv. III, ch. XXVII, p. 289.

(2) V. infra, n. 1425 s.

() Trib. civ. Figeac, 14 mai 1897, Pand. franç., 98. 2. 171 (bail à colonage).

« PrécédentContinuer »