LOIS,

AVEC ANNOTATIONS

ANNÉE 1921

BAIL A LOYER, LOCAUX A USAGE D'HABITATION, BAUX EXPIRANT AVANT LE 1er JUILL. 1921, PROROGATION, DEMANDE, DÉLAI, PRESIDENT DU TRIBUNAL CIVIL, RÉFÉRÉ, JUGE DE PAIX, COMPÉTENCE, CONDITIONS DE LA PROROGATION, DURÉE, CATÉGORIES DE LOCATAIRES EXCLUES, PROPRIÉTAIRES

(1) Chambre des députés. 1° Proposition de loi de M. Levasseur; présentation, le 16 nov. 1920; exposé des motifs (J. off., doc. parl. de janv. 1921, p. 245). - 2" Projet de loi de M. Lhopiteau, garde des sceaux, ministre de la justice; présentation, le 30 nov. 1920; exposé des motifs (J. off., doc. parl. de janv. 1921, p. 336). -- Rapport de M. Guibal; dépôt, le 9 déc. 1920 (1re séance), texte (J. off., doc. parl. de janv. 1921, p. 407). Rapport supplémentaire de M. Guibal; dépôt, le 17 déc. 1920 (26 séance); texte (J. off, doc. parl. de janv. 1921, p. 485). - Discussion et adoption, le 21 déc. 1920 (2o séance) (J. off. du 22, déb. parl., p. 3840).

Sénat. Présentation, le 23 déc. 1920 (J. off., doc. parl. de févr. 1921, p. 1087). Rapport de M. Morand; dépôt, le 24 déc. 1920; texte (J. of., doc. parl. de janv. 1921, p. 1035). Lecture du rapport, déclaration d'ur gence, discussion et adoption, le 24 déc. 1920 (J. off. du 25, déb. parl, p. 2017).

Chambre des députés. Retour, le 24 déc. 1920 (2o séance) (J. off., doc. parl. de janv. 1921, p. 601). Rapport de M. Guibal; dépôt. le 27 déc. 1920; texte (J. off., doc. parl. de janv. 1921. p. 603). Discussion et adoption, le 29 déc. 1920 (2o séance) (J. off. du 30, déb. parl., p. 4121).

Sénat. Retour, le 30 déc. 1920 (J. of., doc. parl. de janv. 1921, p. 1062). Rapport de M. Morani; dépôt, le 3 févr. 1921; texte (J. of, doc. parl. de janv. 1921, p. 12). Discussion et adoption, les 17 et 22 févr. 1921 (J. off. des 18 et 23, déb. parl., p. 118 et 134).

Chambre des députés. 2o retour, le 23 févr. 1921 (2o séance) (J. off., doc. parl. de mars 1921, p. 541). →→ Rapport de M. Gaibal: dépôt, le 23 févr. 1921; texte (J. off., doc. parl. de mars 1921, p. 541). - Discussion et adoption, le 25 févr. 1921 (1re seance) (J. off. du 26, déb. parl., p. 938).

1. Objet de la loi. La présente loi, qui a pour but d'apporter un palliatif temporaire à la crise de l'habitation, autorise une prorogation de jouissance d'une durée de six mois au maximum, à compter de l'expiration du terme en cours au moment où il sera statué, au profit des locataires dont le bail serait expiré ou viendrait à expiration avant le 1er juill. 1921. à condition d'en faire la demande, dans le mois de la promulgation de la loi, au président du tribunal civil ou au juge de paix, suivant l'importance de la location. Le locataire, pour bénéficier de la prorogation, devra: 1o justifier de l'exécution des conditions imposées par le bail, par les usages locaux ou par une décision judiciaire; 2o occuper ou s'engager à occuper, dans la plus grande partie, par lui ou les membres de sa famille, les locaux loués; 3o enfin, prendre l'engagement de payer, pendant la durée de la prorogation, en sus du loyer, la majoration dont le montant, à défaut d'accord amiable, sera fixé par le juge, dont la décision ne sera susceptible ni d'opposition, ni d'appel (art. 1o). Les lo

cataires ayant réalisé des bénéfices de guerre, les locataires avant, sans nécessité professionnelle, plusieurs logements, et les étrangers n'ayant pas servi dans les armées alliées, ne peuvent in voquer les dispositions de la loi, qui, d'autre part, ne sont opposables, ni aux veuves de guerre, ni aux victimes de la guerre, titulaires de pensions civiles ou militaires, à moins que le locataire ne soit lui-même une veuve de guerre, un pensionné victime de la guerre ou un réfugié n'ayant pu réintégrer son habitation (art. 2 et 4). La prorogation peut être accordée, dans les con

LOIS 1921.

AUXQUELS LA PROROGATION N'EST PAS OPPOSABLE, SERVICES PUBLICS DE L'ETAT, EVACUATION DES LOCAUX A USAGE D'HABITATION, ALGÉRIE (Rép., vo Bail à loyer, n. 305 et s.; Pand. Rép., eod. verb., n. 621 et s., 708 et s.).

Loi relative au maintien provisoire en jouissance

ditions fixées par l'art. 1er, pour les locaux d'habitation occupés à raison d'un contrat de louage de services (art. 2, $ 2). -La prorogation ne peut être obtenue, si le propriétaire prouve qu'il habitera réellement l'immeuble loué par lui-même, ou par son conjoint, ou par ses ascendants ou descendants, ou par les ascendants et descendants de son conjoint (art. 2, § 3). La vente ou le bail qu'aurait consentis le propriétaire antérieurement à la loi, et dont la prorogation retarderait l'exécution, ne peuvent donner lieu à dommages-intérêts (art. 3). Une disposition spéciale prescrit le délaissement par les ministères et administrations d'Etat, autres que les services des finances, des postes et télégraphes, des pensions et des régions libérées, des locaux à usage d'habitation qu'ils ont occupés depuis le début de la guerre (art. 5). Enfin, application est faite de la loi à l'Algérie (art. 6). II. Motifs de la loi. Objections qu'elle a soulevées. A. Le gouvernement, dans l'exposé des motifs du projet de loi, justifiait ainsi qu'il suit les mesures qu'il proposait, et qui, dans leur ensemble, ont reçu l'adhésion des commissions du Parlement et du Parlement lui-même : « La loi du 23 oct. 1919 (S. et P. Lois annotées de 1920, p. 1025; Pand. pér., Lois annotées de 1920, p. 1025), relative à la cessation des hostilités, autorisait, dans l'art. 3, le président du tribunal civil, statuant en référé, à ordonner qu'il fût sursis, en toutes matières, aux poursuites et exécutions, et, en vertu de cette disposition, de nombreuses expulsions de locataires, parvenus à l'expiration de leur contrat et ne jouissant pas du bénéfice de la prorogation légale, ont pu être ajournées. Toutefois, cette disposition n'était valable que pour un an, soit jusqu'au 24 oct. 1920, et, à compter de cette date, on pouvait redouter un exercice trop rigoureux, de la part des propriétaires, des droits qu'ils tiennent strictement du Code civil. Pour écarter cette éventualité, le gouvernement a, le 20 juill. 1920 (J. off., oct. 1920, doc. parl. de la Chambre des députés, p. 2020), déposé un projet de loi qui ménage la transition entre le régime antérieur et le retour au droit commun, mais dont la discussion n'a pu, en fin de session, être abordée. Ce projet autorise tout locataire en jouissance lors de la promulgation de la loi à réclamer, moyennant certaines majorations, et sauf certaines exceptions déterminées, une prolongation d'une durée variant, à sa convenance, de six mois à trois ans. Vraisemblablement, en présence des multiples intérêts en cause, les débats parlementaires entraîneront quelque délai. Aussi, en raison de l'urgence qui s'impose de ne préjudicier à aucune des situations que le projet dont s'agit tend à sauvegarder, nous parait-il expédient de demander au Parlement le vote d'une loi d'attente. en quelque sorte, permettant de laisser entières toutes les situations et de tenir compte néanmoins de tous les intérêts, en prorogeant les pouvoirs du juge des référés, autorisé à suspendre toutes mesures d'expulsion, c'est-àdire à maintenir les locataires en jouissance, mais sous réserve de certaines conditions expressément fixées par la loi... Nous estimons avoir tenu un compte équitable des intérêts et des droits du propriétaire. La mesure sollicitée nous apparaît comme un facteur d'ordre social ». D'autre part, dans son rapport au Sénat, du 3 févr. 1921, M. Morand donnait de la loi la justification suivarte Le législateur a cru devoir décider que « les juges peuvent, en considération de la position du débiteur. et, en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accor

der des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état » (C. civ., 1244). S'agissant d'une occupation d'immeubles, ce texte est inapplicable, parce que la faculté donnée au locataire de se maintenir dans les lieux loués, après l'expiration du bai!, serait une atteinte directe au droit de propriété... Si cet art. 1244 ne peut recevoir son application en matière de référé, la commission a toutefois pensé qu'elle pouvait s'inspirer de son esprit pour solutionner la question des locataires ».

Enfin, dans son exposé au Sénat à la séance du 17 févr. 1921, M. Morand, rapporteur, après avoir expliqué que, pour éviter le péril social qui pouvait résulter d'expulsions multipliées, le ministre de la justice, avait, par une circulaire adressée aux procureurs généraux, insisté pour qu'il fût sursis à toutes mesures d'exécution contre les locataires, ajoutait « C'est là une mesure fort grave... M. le garde des sceaux a déclaré que sa circulaire n'était pas un ordre,... et que les magistrats conservaient toute liberté d'appréciation. Mais il n'en est pas moins vrai qu'en fait, cette circulaire reçut exécution dans l'immense majorité des cas... Aussi nous trouvons-nous dans une situation que M. le garde des sceaux a qualifiée luimême d'extra-légale. Il faut en sortir. Le projet... a précisément pour objet de permettre de rentrer dans la légalité » (Sénat, séance du 17 févr. 1921; J. off. du 18, déb. parl., p. 118). V. égal., les discours de M. Guibal, rapporteur, et de M. Lhopiteau, garde des sceaux, à la Chambre des députés (Séance du 21 déc. 1920; J. off. du 22, déb. parl., p. 3846 et s., et 3849 et s.; et le discours de M. Bonnevay, garde des sceaux, au Sénat (Séance du 17 févr. 1921; J. off. du 18, déb. parl., p. 126 et s.).

B. Malgré les motifs invoqués pour le justifier, le projet a été vivement critiqué dans les deux Chambres; on lui a reproché d'aggraver la crise de l'habitation, au lieu d'y remédier, et, en portant atteinte à la loi du contrat, en augmentant, pour les petits propriétaires, les sacrifices que leur avaient déjà imposés la loi du 9 mars 1918 (S. et P. Lois annotées de 1919, p. 793; Pand. pér., Lois annotées de 1919, p. 793) et les lois qui, par la suite, l'avaient modifiée, dé perpétuer l'insécurité de la propriété bâtie. A la Chambre des députés, notamment, M. Tirier a résumé de la manière suivante les critiques adressées au projet Les prorogations ont joué dans la crise immobilière présente le rôle capital, plus encore - peut-être même, que la spoliation dite des petits loyers, car, l'opération une fois terminée, les uns ont été ruinés, mais les autres pouvaient espérer bâtir, réparer, toucher quelques revenus de leurs immeubles, sans craindre l'immixtion incessante d'un législateur pour le moins malfaisant, pour ne pas dire plus. Les conséquences ont été désastreuses, au point de vue même du but poursuivi aujourd'hui par M. le ministre.... Le premier effet a été l'encombrement d'appartements mis hors du commerce, encombrés souvent par des gens qui avaient fort peu de choses à y faire. Il est incontestable qu'il y avait à Paris et qu'il y a encore heureusement des avocats, médecins, fonctionnaires de tous ordres, mais il y avait aussi un certain nombre de braves gens aux ressources très modestes, qui y vivaient dans un modeste appartement, avec des très modiques ressources, mais n'y étaient cependant pas trop gênés, lorsque la vie n'était pas chère. C'était la caractéristique de la même France depuis des siècles. La guerre avait un peu modifié les choses; mais on

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de la promulgation de la présente loi (2), et dont le contrat est arrivé ou arrivera à expiration avant le 1 juill. 1921 (3), pourra, à défaut d'accord amiable avec le bailleur, introduire, dans le

croyait qu'elles reviendraient comme par le passé, et, grace au législateur, ces malheureux sont restés dans leurs immeubles avec des loyers assez bas. Tous ces gens-là, au moins une grande partie d'entre eux, auraient certainement quitté la ville pour la campagne, où ils auraient vécu dans des conditions plus faciles, plus saines. et où ils n'auraient pas contribué à aggraver la congestion des villes et la cherté de l'existence. Beaucoup de ces gens-là, sachant qu'ils allaient pouvoir rester longtemps, ont eu l'idée de louer une partie de leurs locaux, parfois une chambre ou deux, ce qui leur a permis de vivoter; mais ils ont contribué à provoquer cette crise de l'encombrement du loyer par la location meublée. Ils ont d'ailleurs été aidés dans cette opération par la spéculation. Une autre conséquence et une autre difficulté de l'heure présente, car je ne méconnais pas, je l'ai déjà dit, les difficultés de M. le ministre de la justice, - c'est l'encombrement des garde-meubles. Cet encombrement a tenu à deux causes. La première est le fait de locataires honnêtes et consciencieux, qui, voyant leur situation un peu ébranlée par la guerre, et ayant besoin, par exemple, de remettre une propriété en valeur, ou ayant certaines occupations qui pouvaient leur permettre de quitter la ville, ont, tout simplement, abandonné, provisoirement dans leur pensée, leurs appartements. Sans penser à une spéculation quelconque, ils sont partis. Leur mobilier est aujourd'hui dans les garde-meubles, à côté de celui de tous les candidats locataires venus d'un peu partout, tous ceux que la nécessité des circonstances, fonctionnaires ou autres, a condamnés à l'obligation de vivre dans la grande ville. Les uns et les autres se trouvent dans cette situation étrange... Par le texte actuel, il est d'évidence qu'on recule les difficultés sans les résoudre, et qu'on va tout simplement bloquer de nouveaux mobiliers sur les mobiliers déjà bloqués, ajouter des candidats locataires aux candidats déjà existants. Au point de vue des prorogations, on a voulu faire intervenir une sorte de justice compensatrice. On s'est dit il y a des locataires qui, pendant la guerre, n'ont pas pu jouir de la plénitude de leurs droits. En fait, ils avaient obtenu, par avance, des exonérations. En tout cas, le remède ne m'apparait pas très heureux, même pour les bénéficiaires de la mesure. Il y a une chose qu'on n'avait pas prévue, c'est qu'on arriverait même à faire disparaitre les logements: cela n'apparaissait pas a priori, et cependant vous y êtes arrivés, car non seulement on ne construit plus, mais on ne peut même plus réparer certains immeubles. Si vous continuez, vous les verrez tomber en ruines. Finissez-en donc avec vos mesures démoralisantes, qui détruisent toutes les initiatives. La vie n'est pas dans l'immobilisation des hommes et des choses, elle est dans la liberté génératrice d'énergies et d'efforts » (Chambre des députés, 2o séance du 21 déc. 1920; J. off. du 22. déb. parl., p. 3842 et 3843). V. égal., le discours de M. Tixier, à la 1re séance de la Chambre des députés du 25 févr. 1921 (J. off. du 26, déb. parl., p. 938 et s.); les discours de M. de Las Cases et de M. Chéron au Sénat (Séance du 17 févr. 1921; J. off. du 18, déb. parl., p. 121 à 124 et 124 à 125. « J'estime, a conclu M. Cheron, que vous faites tout le contraire de ce qu'il faut pour résoudre la crise de l'habitation. Vous nous éloignez du droit commun, alors qu'il faudrait, au contraire, nous en rapprocher. Vous plongez dans la détresse, une fois de plus, les milliers de petites gens qui avaient économisé péniblement de quoi vivre sur leurs vieux jours. La propriété individuelle devient un vain mot pour toute une catégorie de citoyens français » (Même séance, p. 125).

III. Historique de la loi. -Le projet de loi déposé par le gouvernement le 20 juill. 1920 (J. off, oct. 1920, doc. parl. de la Chambre des députés, p. 2020), pour « fixer le point de départ du délai de prorogation des baux et locations verbales, établic par la loi du 9 mars 1918, précitée », et pour instituer un régime temporaire applicable aux locaux d'habitation », ne pouvant, à raison de la complexité des questions qu'il soulevait, recevoir la solution rapide que désirait le gouvernement, celui-ci, pour éviter des expulsions de locataires, présentant, au point de vue social, les plus graves dangers, a déposé, le 30 nov. 1920, un nouveau projet, ayant pour objet unique le maintien provisoire des locataires de bonne foi, et dont les dispositions essentielles se retrouvent dans la présente loi. Quelques jours auparavant, M. Levasseur avait présenté à la Chambre une proposition qui suspendait les effets des congés et des ordonnances de référé prescrivant des expulsions jusqu'à la promulgation de la loi qui réglerait les rapports entre propriétaires et locataires. Saisie du projet et de la proposition, la commission de la législation civile et criminelle de la Chambre des députés a élaboré un texte, qui, modifié par la Chambre, et ensuite par le Sénat, remanié par la Chambre, encore modifié par le Sénat, a été finalement voté par la Chambre le 25 févr. 1921.

(2) 1. Le projet de loi du gouvernement portait, comme

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mois à dater de la promulgation de la loi, devant le président du tribunal civil statuant en référé, ou devant le juge de paix, pour les loyers inférieurs à 600 fr., une demande tendant à son

le texte actuel : « Le locataire d'un local à usage d'habitation », ce qui implique l'exclusion des locataires de locaux à usage professionnel, commercial ou industriel. La commission de la Chambre des députés a ajouté le mot : a personnelle ». - D'autre part, la commission du Sénat a complété le texte par l'expression: « qui occupera le local au jour de la promulgation de la loi ».

2. La première de ces additions a eu pour objet de bien préciser que le locataire ne pouvait réclamer le bénéfice de la loi que s'il occupait par lui-même, ou, comme le porte l'art. 1er, 2°, par les membres de sa famille, les locaux loués. La présente loi, dit M. Morand dans son rapport au Sénat, du 24 déc. 1920, ne saurait être pour certains locataires un procédé de spéculation sur les loyers. La prorogation est un droit strictement personnel, qui, à aucun titre, ne saurait être cédé ».

3. La seconde addition précise la même idée; mais elle a surtout pour but de spécifier que la loi ne s'applique qu'autant que le locataire est encore en possession des lieux loués au moment de la promulgation de la loi. Si donc, en dépit des recommandations de la circulaire du garde des sceaux (V. supra, note 1, II), il a été déjà expulsé, ou s'il a volontairement déménagé, il ne peut se réclamer de la prorogation exceptionnelle qui lui est accordée par la présente loi. Cela est conforme, aussi bien qu'an texte, à l'esprit de la loi, qui est de maintenir en jouissance des lieux loués les locataires qui les occupent, et ceux-là seulement.

4. L'expression de « locataire », employée par l'art. 1er, est générale, et s'applique aussi bien au locataire qui occupe les lieux loués en vertu d'un bail verbal qu'au locataire qui tient ses droits d'un bail écrit. L'exposé des motifs du projet de loi à la Chambre des députés précise d'ailleurs en ces termes la portée du mot: locataire»: « Il est bien entendu que le projet s'applique à tout locataire d'habitation, menacé d'expulsion, qu'il tienne son droit de jouissance actuel d'un contrat, d'un bail écrit, d'une location verbale, de la tacite reconduction, d'une disposition légale ou d'une décision de justice, même s'il a obtenu antérieurement un délai pour quitter les lieux D.

5. Il a été déclaré, au cours des débats, que la présente Ipi ne s'applique qu'aux locations conclues depuis le com. mencement de la guerre. - A la 2 séance de la Chambre des députés du 21 déc. 1920, M. Guibal, rapporteur, s'est ainsi exprimé : « Les seules locations dont il puisse être question sont celles qui n'ont pas été prévues par la loi du 9 mars 1918. Quant aux prorogations qui ont été établies par des lois antérieures, elles demeurent, ainsi que ce qui a été légalement appliqué. La loi actuelle ne peut reagir contre elles, ni directement, ni indirectement (J. off. du 22 déc. 1921. déb. parl., p. 3847). De son côté, à la séance du Sénat du 17 févr. 1921, M. Morand, rapporteur, a déclaré « Nous faisons un projet concernant les baux passés postérieurement au 1er août 1914, c'est-à-dire pendant la guerre » (J. off. du 18, déb. parl., p. 119).

6. L'affirmation du rapporteur est exacte, si la prorogation de la loi du 9 mars 1918, ce qui sera le plus fréquent, expire postérieurement au 1er juill. 1921, puisque la loi ne se préoccupe que des locations venant à expiration avant cette date; mais il peut se faire que, même pour un bail antérieur à la guerre, et donnant droit à prorogation, dans les termes de la loi du 9 mars 1918, la location expire avant le 1er juill. 1921, par exemple. si le locataire n'a pas usé, dans le délai qui lui est imparti, du droit de demander la prorogation. Il paraît bien difcile, en pareille hypothèse, à raison des termes généraux de la présente loi, d'en refuser le bénéfice à ce locataire, sous prétexte que son bail est antérieur à la guerre..

7. Quoi qu'il en soit de cette difficulté, il est hors de doute, comme l'énonce M. Guibal, dans le passage précite, que la présente loi ne touche en aucune manière aux prorogations établies par les lois antérieures; elle les laisse subsister intégralement. V. dans le même sens, le rapport de M. Guibal à la Chambre des députés, du 9 déc. 1920.

(3) 1. Le projet de loi de gouvernement ne se préoccupait que du locataire « dont le contrat est arrivé à expiration D.

2. La commission de la Chambre des députés avait d'abord complété cette disposition, en ajoutant: au moment de la promulgation de la présente loi» (Rapport de M. Guibal, du 9 dec. 1920, et rapport supplémentaire de M. Guibal, du 17 déc. 1920).

3. En séance, la commission a proposé un texte ainsi modifie « dont le contrat est arrivé à expiration, ou arrivera à expiration avant la date ci-après fixée » (cette date était celle déterminée par le projet pour la durée maxima de la prorogation, soit, dans le texte définitif de la commission, le 1er juill. 1921 pour la France et l'Algérie. et le 1er sept. 1921 pour les colonies) (Chambre des dé

maintien provisoire dans les lieux loués durant un délai maximum de six mois à dater de l'expiration du terme en cours au moment de la décision à intervenir (4).

putés, 2° séance du 21 déc. 1920; J. off. du 22, déb. parl, p. 3851).

L'art. 1o a été adopté sous cette forme par la Chambre des députés (Même séance, p. 3852).

4. La commission du Sénat n'a apporté à ce texte qu'une pure et simple modification de forme, en substa tuant aux mots dont le contrat est arrivé à expiration ou arrivera à expiration avant la date ci-apres fixée ceux de : « dont le contrat est arrivé ou arrivera à expiration avant le 1er juill, 1921, en France et en Algérie, et avant le 1er sept. 1921, dans les colonies » (Rapport de M. Morand au Sénat, du 24 déc. 1920). — Le texte, ainsi rédigé, a été voté sans débat par le Sénat (Séance du 24 déc. 1920; J. off. du 25, déb. parl., p. 205 ) et, sur un premier retour, par la Chambre (2o seane du 29 déc. 1920; J. off. du 30, déb. parl., p. 4129).

5. La rédaction actuelle est due à la commission du Senat, qui, sur retour du projet, a reporté à l'art. 6 la disposition relative à l'application de la loi à l'Algérie, et a supprimé toute mention des colonies (Rapport de M. Morand au Sénat, du 3 févr. 1921), et elle a été adoptée sans discussion par le Sénat (Séance du 22 févr. 1921 ; J. off. du 23, déb. parl., p. 137-138) et par la Chambre (Séance du 25 févr. 1921; J. off. du 26, déb, parl., p. 943).

6. Le bénéfice de la présente loi ne peut donc être reclamé que par les locataires, encore en jouissance à la date de la promulgation de la loi, dont le bail était déjà expiré à ce moment ou viendra à expiration avant le 1er juill. 1921. Les baux encore en cours au 1er juill 1921 n'y peuvent donner droit.

(4) 1. La disposition finale du § 1er de l'art. 1 da projet du gouvernement portait que le locataire « poarra obtenir du président du tribunal civil, statuant en référé, une prorogation de six mois, à charge de... ».

2. La commission de la Chambre des députés s'était d'abord bornée à spécifier que le locataire pourrait obtenir, au lieu d'une prorogation de six mois, une prorogation pouvant aller jusqu'au 1er janv. 1921 » (Rapport de M. Guibal à la Chambre des députés, du 9 dec. 1920, et rapport supplémentaire du même député, du 17 de 1920). Mais, avant la discussion, la commission a modif; ainsi la formule première par elle adoptée le locata pourra obtenir une prorogation pouvant aller jusqu'at 1er juill. 1921, pour la France et l'Algérie, et au 1 sep 1921 pour les colonies » (Chambre des députés, 2o séance du 21 déc, 1921; J. off. du 22, déb. parl., p. 3851).

3. Lors de la 1re délibération à la Chambre des dépa tés, M. Berthon a demandé que le mot « obtiendra P, fût substitué à ceux de : « pourra obtenir ». — L'amendement, qui avait pour but de rendre la prorogation obligatoire, dès lors que seraient réunies les conditions énumérées par la loi, et spécialement par les 1o, 2o et 3 de l'art. 1er, a été combattu par M. Guibal, rapporteur, qui a déclaré : « La commission ne peut pas demander à la Chambre de créer a priori un droit. lorsque sa volonte est, au contraire, d'obtenir du juge, mis enfin en présence d'affaires et d'espèces spéciales, un jugement, une déci sion suivant les faits et les circonstances ». L'amerdement, également repoussé par le gouvernement, a été rejeté (Même séance, p. 3851).

4. Le pouvoir d'appréciation du juge a été nettement affirmé par M. Morand, dans son rapport au Sénat, du 3 févr. 1921: « Le magistrat, a-t-il dit, est souverain appréciateur de la légitimité et du bien fondé de is demande, suivant la situation des parties en cause, qu'il devra déterminer avec soin ». V. égal., l'exposé de M. Morand, rapporteur, au Sénat : « Le magistrat reste maître de la décision à intervenir » (Séance du 17 févr. 1921: J. off. du 18, déb. parl., p. 120). — D'autre part, en réponse à une question de M. Lamy, M. Bonnevay, garde des sceaux, a répondu que la prorogation était, non pas obligatoire, mais facultative (Chambre des députés, séance du 25 févr. 1921; J. of. du 26, déb. pari.. p. 941).

5. La commission du Sénat a apporté d'assez sérieuses modifications au texte, conforme aux propositions de sa commission, qui avait été voté par la Chambre. - Apri avoir, comme il a été expliqué ci-dessus (V. supra, note 1. n. 4), fait passer dans la première partie du § 1er de l'art. 1er, l'indication des dates qui figurait dans la partie finale de ce paragraphe, elle lui a donné la forme suivante Le locataire... « pourra, à défaut d'accord amiable avec le bailleur, et en lui notifiant, dans un délai de quin re jours à partir de la promulgation de la loi, sa volonté, daus les formes prévues à l'art. 58 de la loi du 9 mars 1918, bénéficier, aux conditions de son bail, d'une prorogation allant jusqu'aux dates ci-dessus (1er juill. 1921, pour la France et l'Algérie; 1er sept. 1921, pour les colonies), s'il remplit les conditions ci-après...» (Rapport de M. Morand au Sénat, du 24 déc. 1920). - Ce texte, quà a été adopté sans díscussion par le Sénat (Séance in 24 déc. 1920; J. of. du 25, déb. parl,, p. 2021), différait

Cette demande ne sera recevable que si le demandeur remplit les conditions ci-après (5) :

1° Justifier qu'il a exécuté toutes les condi

de la rédaction de la Chambre: 1" en ce qu'il prevoyait la possibilité d'une entente entre locataire et bailleur, avant que le juge ne fut saisi ; 2o en ce qu'il fixait le délai et les formes dans lesquels le locataire devrait manifester son intention; 3o en ce qu'il ne désignait plus le magistrat competent, désignation qui était reportée à un art. 2, ainsi conçu: «En cas de contestation, le juge des réfères, saisi par la partie la plus diligente, statuera, par ordonnance exécutoire nonobstant appel, pour l'application de l'article précédent ».

6. Sur retour du projet, la commission de la Chambre des députés a accepte l'addition des mots : « à défaut d'accord amiable ». « C'est avec raison, dit M. Guibal dans son rapport à la Chambre des députés, du 27 dec. 1920. que la haute Assemblée a précisé que l'accord amiable entre le bailleur et le preneur doit, s'il intervient, comme il est très désirable qu'il intervienue, décider, sans qu'il y ait à recourir à aucune voie judiciaire, du maintien provisoire en jouissance des locataires de bonne toi b.Mais, à la notification prévue par le Sénat, et qui devait être suivie d'une assignation, elle a substitué une convocation délivrée par le greffier, par lettre recommandée Avec avis de réception, à la requête de la partie la plus diligente, sans tixer toutefois le délai dans lequel la convocation devrait intervenir. De plus, estimant que la compétence du juge de droit commun devait être respectée, elle a, a cote de la compétence du juge des référés, réservé cele da juge de paix, pourl es loyers inférieurs à 600 fr. Enfin, elle a maintenu l'art. 2, voté par le Sénat, en se bornant a y faire figurer le juge de paix à côté du juge des référés. -La partie finale du § 1er de l'art. 1 se trouvait ainsi modifice Le locataire... pourra, à défaut d'accord amiable avec le bailleur, et à la requête de la partie la plus diligente, sur convocation délivrée par le greffier, par lettre recommandée avec avis de réception, obtenir du président du tribunal civil statuant en réfere, ou du juge de paix, pour les loyers inférieurs à 600 fr., une proroga tion allant jusqu'aux délais ci-dessus, s'il remplit les couditions ci-après... ».

7. Les dispositions ainsi proposées par la commission n'out eté l'objet d'aucun debat devant le Chambre.-M. Bonnefous a seulement proposé un paragraphe additionnel à l'art. 1er, ainsi conçu : « La notification par lettre recommandée da locataire, prévue au § 1er, devra indiquer, avec justification sommaire, que le locataire réunit l'une ou plusieurs des conditions prevues par cet article êt à l'art. 5 (4 actuel) de la presente loi, et qu'il n'a pas realise des bénéti es de guerre, dans les conditions prévues par la loi du 1er juill. 1916 ». - Sur l'observation de M. Ignace, président de la commission, que c'était le grefher qui convoquait, et qu'il y aurait une complication de procedure inutile à exiger que la convocation indiquat ies moyens invoqués par la partie qui en avait requis l'envoi, bailleur ou preneur, M. Bonnetous a retiré son amendement, et le § 1er de l'art. 1er a été adopté (Chambre des députés, 2e séance du 29 déc. 1920; J. off. du 30, deb. parl., p. 4128-4129).

8. La commission du Sénat, saisie sur retour du projet, a apporté d'assez sérieuses modifications à la partie finale du $1er de l'art. 1er. D'une part, elle a rétabli un délai pour l'introduction de la demande de prorogation, délai qu'eile a fixé à deux mois à dater de la promulgation de la loi. --D'autre part, il lui a paru qu'au lieu d'une durée uniforme de prorogation usqu'au 1er juill. 1921, fixée par les textes antérieurement votés, il était préférable de laisser au juge le soin de fixer la durée de la prorogation, tout en lui imposant un maximum qu'il ne pourrait dépasser.

Nous avons, a dit M. Morand, rapporteur, dans son exposé à la séance du Sénat du 17 févr. 1921, fixé un maximum. Le précédent projet accordait un délai qui, pour tous les baux sans distinction, devait se terminer au 1er juill. 1921. Nous avons préféré donner au magistrat le pouvoir de déterminer la durée de cette prorogation; ainsi, nous arrivons à un échelonnement successif de la in des bau, ce qui empêchera que ceux-ci ne prennent tons fin à la même époque, et évitera aux locataires de chercher des logements au même moment » (J. off, du 18, déb, parl., p. 120). Le texte de la commission, pour la partie finale du § 1er de l'art. 1er, et pour l'art. 2, était ainsi conçu : « Art. 1o§ 1er. Le locataire... pourra, à défaut d'accord amiable avec le bailleur, introduire, dans les deux mois à dater de la promulgation de la loi, devant le présilent du tribunal civil, statuant en référé, on devant le Juge de paix, pour les loyers inférieurs à 600 fr., une demande tendant à son maintien provisoire dans les lieux loués durant un délai maximum de six mois à dater du terme en cours au moment de la décision à intervenir.... --Art. 2. L'ordonnance du juge ou la décision du juge de paix seront exécutoires, nonobstant appel ».

9. Lors de la discussion au Sénat, M. Japy a déposé un contre-projet, qui, au lieu d'autoriser la prorogation pour tous les locataires, ne permettait de la demander qu'aux ocataires ayant un loyer égal ou inférieur, à Paris, à 3.500 fr., pour les villes de 100.001 habitants et au-dessus, à

tions imposées par son contrat, par les usages locaux ou par décision judiciaire (6);

2o Occuper ou s'engager à occuper, dans la

2.500 fr., pour les villes de 50.001 à 100.000 habitants, de 2.000 fr., et pour les villes de 20.001 à 50,000 habitants, à 1,500 fr., et qui limitait au 31 déc. 1921 la durée extrême de la prorogation. -Ce contre-projet, n'ayant pas été appuyé, n'a pas été soumis au vote du Sénat (Séance du 22 févr. 1921; J. off. du 23, déb. parl., p. 134-135).

Il a été présenté au Sénat, sur le § 1" de l'art. 1er, plusieurs amendements. Un premier amendement de M. Dominique Delahaye, qui réduisait à quinze jours, -au lieu du délai de deux mois prévu par la commission, et que celle-ci a déclaré, en séance, réduire à un mois, à la demande du garde des sceaux (Même séance, p. 136), - le délai dans lequel doit être demandée la prorogation, a été rejeté par la Chambre, sur l'observation faite par M. Morand, rapporteur, que donner quinze jours aux locataires à compter de la promulgation, qui pourrait passer inaperçue pour eux, était manifestement insuffisant (Même séance, p. 135-137).

M. Hugues Le Roux a demandé la suppression des mots à partir de la décision à intervenir ». L'auteur de l'amendement a fait valoir que reporter le point de départ de la prorogation à la date de la décision à intervenir, ce serait a ouvrir la porte à des possibilités de chicanes », les locataires ou leurs hommes d'affaires ayant tout intérêt à engager des procédures interminables, pour retarder le point de départ de la prorogation. M. Morand, rapporteur, a contesté, que la procédure du référé pût donner ouverture à des « roueries de procédure »; il a ajouté: « Si vous supprimiez les mots : « au moment de la décision à intervenir », vous arriveriez à faire partir tous les délais de six mois du mois pendant lequel aurait été introduite la demande en justice, et, par conséquent, vous arrive riez au non-échelonnement des baux. Cet échelonnement ne peut se produire qu'autant que le point de départ de six moi coïncidera avec le moment où la décision interviendra, parce que le magistrat qui prononcera cette décision tiendra compte du temps écoulé dans le passé, et accordera un délai plus ou moins long, suivant que sa décision sera intervenue plus ou moins vite ". M. Schrameck a objecté qu'il pourrait y avoir des enquêtes, et M. Pérès, qu'il serait facile d'obtenir des renvois successifs d'un magistrat surchargé d'affaires (Même séance, p. 137). Néanmoins, l'amendement de M. Hugues Le Rour a été rejeté (Même séance, p. 138).

1er

M. Brayer de la Villemoysan, avant le vote du de l'art. 1, a demandé comment un locataire, dont le bail expire le 24 juin 1921, pourrait faire valoir son droit dans le mois de la promulgation de la loi. — M. Morand, rapporteur, a répondu « L'art. 1er déclare : « Le locataire d'un local à usage d'habitation personnelle... dont le contrat est arrivé ou arrivera à expiration avant le 1er juill. 1921..., pourra... introduire, dans le mois à dater de la promulgation de la présente loi... ». Par conséquent, si le bail expire le 24 juin, le locataire a le droit absolu, à partir de la promulgation de la loi, d'introduire sa demande. Le texte est assez clair » (Même Séance, p. 137).

M. Poulle a, de son côté, posé la question suivante : Un locataire a fait une demande de prorogation. Le propriétaire y répond par une demande de majoration du prix du loyer. Je demande et cela me paraît évident si prorogation et majoration auront nécessairement le même point de départ? -- M. le rapporteur, a Parfaitement. La majoration aura pour point de départ l'expiration du bail, c'est-à-dire le jour même où la prorogation commencera à jouer » (Même séance, p. 137).

A la suite de ces observations, le § 1er de l'art. 1er a été voté tel que la commission l'avait proposé (Même séance, p. 138).

10. La Chambre, sur nouveau retour, l'a adopté sans modification (1re séance du 25 févr. 1921; J. off. du 26, déb. parl., p. 943).

M. Cautru ayant demandé si le juge de paix et le président jugeant en référé statueraient sur les dépens par la même décision, M. Bonnevay, garde des sceaux, a répondu : « Ce n'est pas douteux », et le président de la commission a ajouté : « Cela va de soi» (Même séance, p. 942-943).

(3) Les §§ 1o, 2o et 3° ont pour objet de spécifier les conditions auxquelles est subordonné le droit de deman. der la prorogation. — «Le pouvoir absolu d'appréciation (du juge), dit M. Morand, daus son rapport au Sénat, du 3 févr. 1921, est limité par un certain nombre de conditions personnelles ou de fait, que devra remplir le locataire pour que son action soit déclarée recevable et bien fondée ».

(6) Ce paragraphe, qui figurait déjà dans le projet du gouvernement, et qui n'a subi aucun changement au cours des débats, se justifie par les considérations suivantes, données par M. Morand, rapporteur, au cours de son exposé à la séance du Sénat du 17 févr. 1918 : « La loi porte, dans

plus grande partie, l'immeuble donné à bail, soit par lui-même, soit par les membres de sa famille qui l'occupaient antérieurement avec lui (7);

son intitulé: «Maintien en possession des locataires de bonne foi. Il sera donc nécessaire que la bonne foi soit établie, et elle ne pourra l'être qu'autant que le locataire aura rempli toutes les obligations de son bail, car le premier critérium de la boune foi, c'est l'exécution loyale du contrat consenti. Il est bien évident que, si le locataire n'a pas payé son loyer ou n'a pas satisfait aux obligations que la justice lui aura imposées, relativement à son bail, il ne peut pas avoir droit à une faveur spéciale, une faveur s'appuyant à son profit sur un bail que lui-même n'a pas exécuté » (J. off. du 18, déb. parl., p. 119).

(7) 1. M. Morand, rapporteur, dans son exposé au Sénat, à la séance du 17 févr. 1921, donne de l'art. 1er, 2", la justification suivante: « Il faut qu'il y ait une nece-site véritable pour que cette faveur soit accordée. Or, cette nécessité n'existera qu'autant qu'il y aura, pour le locataire, un besoin personnel et impérieux de logement. S'il entend faire de son bail un procede de speculation, s'il veut sous-louer la moitié ou les trois quarts d'un grand appartement, il est bien certain que ce ne sont pas là des intentions dont nous devions encourager la réalisation, parce qu'elles tendent à un but diametralement opposé à celui que nous poursuivons. Donc, le droit que nous accordons est strictement personnel; il ne peut être cédé, et le locataire doit en faire usage pour lui personnellement ou pour les siens, ascendants et descendants personnels, ou ascendants et de-cendants de son conjoint >> (J. off. du 18, déb. parl., p. 119).

2. Le projet du gouvernement, dans son art. 2. De faisait pas mention de la condition imposée par le paragraphe ci-dessus.

3. La commission de la Chambre des députés l'a fait figurer dans l'art. 1er de son projet, en imposant au locataire qui demanderait la prorogation la condition de justifier qu'il occupe et de s'engager à continuer d'occuper le local lui-même ou avec les membres de sa famille qui l'occupaient antérieurement avec lui >> (Rapport de M. Guibal à la Chambre des députés, du 9 déc. 1920, et rapport supplémentaire de M. Guibal, du 17 déc. 1920).

4. Lors de la 1re délibération à la Chambre des députés, M. Bellet, dans le but « d'exclure du bénéfice de la loi... ceux qui ne louaient un appartement que pour en souslouer très cher une partie », a proposé de rédiger ainsi les premiers mots du paragraphe de justifier qu'il occupe en entier et de s'engager à occuper en entier, etc. ».

L'amendement, accepté par la commission et le gouvernement, a été adopté, et l'art. 1, 2", voté avec cette modification (2o séance du 21 déc. 1920; J. f. du 22, déb. park, p. 3851).

5. Le Sénat, sur la proposition de sa commission (Rapport de M. Morand, du 24 déc. 1920), l'a voté sans discussion avec la rédaction suivante, qui ne présentait qu'une différence de forme avec le texte de la Chambre des députés 2o qu'il occupe en entier et s'engage à occuper en entier le local donné à bail, soit par lui-même, soit par les membres de sa famille qui l'occupaient antérieurement avec lui » (Seance du 24 dec. 1920; J. off. du 25, déb. parl.. p. 2020).

6. Sur retour, la commission de la Chambre des députés a maintenu la rédaction votée par le Sénat Rapport de M. Guibal, du 27 déc. 1920).

7. Lorsque le projet est venu en discussion devant la Chambre, M. Levasseur a demandé la suppression de l'art. 1o, 2o; mais, la commission ayant apporté une modification à ce paragraphe en le redigeant ainsi : « Occuper dans la plus grande partie, ou s'engager à occuper dans la plus grande partie, etc. », M. Levasseur a renoncé à son amendement (2o séance du 29 dec. 1920; J. off. du 30, déb. parl.. p. 4122-4126).

8. La rédaction actuelle : « Occuper ou s'engager à occuper, dans la plus grande partie, etc. », qui n'a comporté qu'une modification de pure forme, et a laissé au paragraphe la portée qu'avait entendu lui attribuer la Chambre, est due à la commission du Sénat, lors du retour du projet de loi (Rapport de M. Morand au Sénat, du 3 févr..

1921).

9. Le Sénat (Séance du 22 févr. 1921; J. off. du 22, déb. parl., p. 138), et. sur retour, la Chambre (2o séance. du 25 févr. 1921; J. off. du 26, déb. pari., p. 938), ont votë l'art. 1, 2 ans modification.

10. A la séance du Sénat du 22 févr. 1921, M. Chastenet a posé la question suivante: « Je désire obtenir une definition de M. le rapporteur. Dans cet alinéa, il est question de la famille. Je sais bien ce qu'était la famille romaine; elle comprenait les chefs de famille, les enfants légitimes, les enfants naturels, les enfants adoptifs, la clientèle et les esclaves. Mais, en droit français, je ne connais pas de definition de la famille. Par ce mot. entendez-vous aussi les petits-enfants, les beaux-pères, les belles-meres? Pourquoi laisser tribunaux le soin de définir le mot « famille »? M. Morand, rap

aux