celle qu'il a promise, prévoient que cette obligation, élevée jusqu'à un certain point, lui deviendrait trop onéreuse, et elles lui permettent de s'en affranchir, enabandonnant l'immeuble acheté. Accorder au fermier la même faculté, lui donner les moyens de se soustraire à la charge d'une augmentation excessive du fermage, c'est appliquer les règles relatives à l'augmentation du prix de la -vente; c'est donc rester dans les termes de la loi. M. Dalloz ne suppose pas que cela soit susceptible d'être contesté. «< Il peut arriver, dit-il (1), que dans la désignation des biens affermés, il y ait erreur en plus ou en moins. Or, il pouvait s'élever des difficultés sur la question de savoir quels devaient être alors les droits des parties, quelles étaient les limites au-delà desquelles il y avait lieu à augmentation ou à diminution de loyer; quelles étaient celles au-delà desquelles on pouvait demander la résolution du contrat. Pour ôter toute incertitude à cet égard, on a renvoyé aux règles établies en pareil cas pour la vente. »

135. On a demandé si l'action en diminution ou en augmentation de prix et celle en résiliation du contrat, dont la durée est fixée à un an par l'article 1622, lorsqu'il s'agit de vente, est soumise à la même prescription, en matière de louage. Je n'eusse pas songé à traiter la question, tant la solution m'en paraît simple et facile. Je n'aperçois

(1) Tome IX, v° Louage, page 936.

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aucun motif pour ne pas renfermer dans les mêmes limites la durée de l'action qui naît du bail, et celle de l'action que produit le contrat de vente. Cependant un auteur enseigne que, quoique celle-ci s'éteigne par le laps d'un an, l'autre, suivant le droit commun, n'est soumise qu'à la prescription trentenaire. Il se fonde sur ce que c'est relativement à l'augmentation et à la diminution du prix, et non quant à la durée de l'action elle-même, que l'article 1765 rappelle les règles de la vente. (1)

On doit répondre que l'art. 1765 attribue au preneur et au bailleur, touchant l'augmentation ou la diminution du prix, le droit que les articles placés au titre de la vente confèrent au vendeur et à l'acheteur. Voilà le véritable sens de sa disposition. Or, ce n'est pas le droit considéré d'une manière abstraite, dont elle a voulu faire jouir les parties contractantes dans un bail; c'est ce droit accompagné de ses accessoires, suivi de ses moyens d'exécution, et par conséquent de l'action en justice, telle qu'elle est réglée et limitée par les articles 1617 et suivans. Pourquoi, d'ailleurs, une si courte prescription a-t-elle été établie par ces articles? « C'est parce que, disait M. Portalis, le délai d'un an est suffisant pour reconnaître une erreur dont la vérification est possible à chaque instant, et qu'un terme plus long jetterait trop d'incertitude

(1) M. Duranton, tome XVII, no 180.

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dans les affaires de la vie (1). » Cela n'est-il donc pas également vrai à l'égard du bailleur et du preneur? Ne serait-il pas même contraire à toute raison, que l'action, dans le cas d'une vente, contrat dont les effets sont perpétuels, n'eût qu'une existence éphémère; et que, dans le cas d'un bail, qui n'engage que temporairement et ordinairement pour une période assez courte, cette action durât pendant trente années? Il résulterait de cette doctrine qu'après que, pendant plusieurs termes consécutifs, le preneur aurait payé et le bailleur aurait reçu le prix convenu, sans réclamation de part ni d'autre; qu'après même l'expiration du bail, et lorsque tous les rapports, tous les droits, toutes les obligations qui en dérivaient auraient cessé, le preneur ou le bailleur pourrait venir demander une réduction ou une augmentation du prix. Le système qui conduit à de pareilles conséquences est éviderment erroné.

136. Tout se réduit à cette idée simple. Si le titre du louage ne reproduit pas expressément tout ce qui est écrit au titre de la vente, c'est parce que le législateur a cru pouvoir, au moyen d'un renvoi, éviter une fastidieuse répétition. En conséquence, pour arriver à des solutions juridiques et rationnelles, il faut supposer que les articles 1617 et suivans, jusques et y compris l'art. 1624, sont littéralement transcrits dans l'article 1765; à moins que la nature différente des deux contrats

(1) M. Locré, tome XIV, pag. 155.

TOME XIX.

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n'oppose un obstacle invincible, sur quelques points, à leur assimilation complète, et à l'applica⇒ tion absolue des mêmes règles.

Partant de ce principe, je considère comme hors de toute discussion les propositions suivantes.

137. Si l'objet du bail est un certain nombre de mesures à prendre dans tel domaine, ou dans tel champ, ou bien un domaine entier, sans indication de la contenance; et que le bail soit fait à raison de tant la mesure; évidemment il ne peut être question d'augmentation ou de diminution du prix, puisqu'il n'est pas déterminé, et que c'est en multipliant le nombre des mesures, par la somme désignée comme prix de chacune d'elles, qu'on parvient à connaître le prix total. (1)

Lorsque le bail est fait à raison de tant la mesure, mais qu'en même temps la contenance de l'héritage et le prix total sont déterminés, tout déficit, comme tout excédant dans l'étendue indiquée au contrat, donne lieu à une diminution ou à une augmentation proportionnelle du prix. Si l'excédant est d'un vingtième au-dessus de la contenance indiquée, le preneur peut se désister du contrat. Le déficit d'un vingtième autorise aussi le preneur à demander la résiliation; mais seulement lorsqu'il rend le fonds impropre à l'usage pour lequel il a été pris à bail. (2)

138. Dans les baux qui ne contiennent point la

(1) Voy. Tome XVII (II de ma Continuation), n° 283, 284. (2) Ibid., n° 286.

stipulation, qu'ils sont faits à tant la mesure, l'excédant ou le déficit ne donne lieu à augmentation ou à diminution du prix, qu'autant que la différence en plus ou en moins est d'un vingtième (1). Peu importe que la contenance soit indiquée avant la désignation de l'objet, ou que la désignation de l'objet précède l'indication de la contenance; peu importe que le bail ait pour objet un seul immeuble ou plusieurs immeubles distincts et séparés. (2)

Au surplus, dans ce cas, le preneur peut se désister du contrat, lorsqu'il y a lieu à augmentation du prix, et même quelquefois lorsqu'il y a lieu à diminution, ainsi qu'il a été dit ci-dessus. (3)

139. Lorsque le preneur se désiste du bail, il a droit d'exiger la restitution des frais du contrat, des sommes qu'il aurait payées d'avance, et même de demander, s'il y a lieu, des dommages-intérêts. (4)

140. Le vingtième en plus ou en moins, qui fait naître l'action en supplément ou en diminution de prix, doit s'entendre non du vingtième en étendue, mais du vingtième du prix. (5)

141. Si deux fonds sont loués par un seul et même acte et pour un seul et même prix, le déficit' qui se trouve dans l'un se compense avec l'excé

(1) Voy. Tome XVII (II° de ma Continuation), no 288. (2) Ibid.

(3) Ibid., no 289 et suprà, no 137.

(4) Ibid., n° 291.

(5) Ibid., n°3 291, 292, 293.,