attendu qu'aucune loi n'excepte les ventes judiciaires des dispositions de l'article invoqué par Barbassat; que s'il est vrai que ces ventes exigent des formes différentes de celles des ventes volontaires, les principes généraux et essentiels du contrat de vente sont toujours les mêmes; que les dispositions de l'art. 1619, qui admet le vendeur à demander un supplément de prix, lorsque la contenance réelle dépasse d'un vingtième la contenance exprimée, et l'acquéreur à demander une diminution du prix quand la contenance est moindre d'un vingtième, doit avoir son application dans l'une comme dans l'autre de ces ventes, parce que cette disposition est fondée sur un principe d'équité, d'après lequel le législateur a reconnu qu'il y avait préjudice pour P'une ou pour l'autre des parties, lorsqu'il y avait eu erreur d'un vingtième sur la contenance, que ce préjudice devait être réparé, et que ce principe ne peut pas changer avec la forme des actes; Quant au moyen de prescription invoqué par Coronat; — Attendu, que, dans sa demande, Barbassat ne parle pas de l'adjudication de l'enclos de Nacès, qui fut faite en 1838, à la dame Lugan, son épouse, laquelle adjudication a été anéantie par celle qui a été faite sur folle enchère de la première, en faveur de Coronat, le 28 nov. 1842; que c'est contre cette dernière adjudication et contre Coronat adjudicataire, et pour excédant de la contenance à lui adjugée, que Barbassat le fit citer en conciliation, par acte du 9 juin 1843; qu'à ce jour une année ne s'était pas écoulée depuis l'adjudication faite à Coronat; d'où il résulte que l'exception de prescription invoquée par Coronat, est aussi mal fondée et doit être rejetée; Attendu cependant, que si sur les demandes de Barbassat, Coronat n'a pas contesté que ledit enclos de Nacés lui avait été adjugé au prix de 20,000 francs, pour une contenance de 17 hectares, 98 ares, 65 centiares, et s'il s'est borné à soutenir que l'art. 1619, C.C., n'était pas applicable aux ventes judiciaires, et subsidiairement, que l'action de Barbassat était prescrite, il n'a pas reconnu que l'excédant de contenance dudit enclos sur celle indiquée, est de 3 hectares 17 ares, 50 centiares; —Attendu que, bien que l'extrait de la matrice cadastrale des propriétés foncières de la commune de Saint-Amans de Pellagat, produit par Barbassat, porte à 20 hectares 98 ares, 50 centiares, la contenance de ses propriétés au lieu de Nacés, il serait possible que quelque parcelle de terrain portée dans cet état, n'eût pas été comprise dans la saisie de 1832, et par suite, dans l'adjudication consentie à Coronat, ou bien qu'elle eût été distraite avant cette adjudication; que par conséquent, avant de statuer définitivement sur la demande de Barbassat, le tribunal a besoin de connaître d'une manière certaine, la différence de la contenance réelle de l'enclos de Nacés, tel qu'il est décrit dans le procès-verbal d'affiches du 29 octobre 1842, qu'il y a par conséquent nécessité d'ordonner que cet enclos sera arpenté par un homme de l'art, pour, sur son rapport, être ensuite par le tribunal statué ce qu'il appartiendra, et de réserver les dépens jusqu'à fin de cause; Attendu, d'ailleurs, qu'il résulte de la discussion qui eût lieu en Conseil d'Etat, que l'on n'aurait égard à la différence que lorsqu'elle serait d'un vingtième et qu'on l'estimerait d'après la valeur des objets vendus;-Par ces motifs, le tribunal jugeant en matière ordinaire, en première instance et contradictoirement, DÉCLARE que les dispositions de l'art. 1619, C.C., sont applicables aux ventes judiciaires comme aux ventes volontaires; DÉCLARE mal fondée l'excep.. tion de prescription proposée par Coronat contre la demande de Bar ORDONNE bassat; mais, avant dire droit définitivement sur cette demande, o que l'enclos du domaine de Nacés, situé dans la commune de SaintAmans de Pellagat, section E formant le n° 1 de la saisie immobilière, des 30 juin, 20 et 3 juillet 1832, tel qu'il est décrit, limité et confronté dans ce procès-verbal de saisie, sera arpenté par le sieur Dorbes, etc... >> Appel de Coronat.-Mais, le 14 juin 1845, arrêt qui adopte les motifs des premiers juges, sur les conclusions conformes de M. Ressigeac, av. gén., MM. Féral et Fourtanier, av. OBSERVATIONS.-La décision qui précède est d'une telle importance pour MM. les avoués, qu'elle nécessite un examen tout spécial sous le double point de vue qui résulte des motifs adoptés par la Cour de Toulouse. Les précédents sont peu nombreux, soit en doctrine soit en jurisprudence. D'une part, on peut citer comme conformes à la solution ci-dessus, l'opinion de TROPLONG (De la Vente, t. 1, no 345), et un arrêt de la Cour de Besançon, en date du 4 mars 1813. Mais DUVERGIER (t.1, no 300) et la Cour d'Agen (22 mars 1811) se sont prononcés en sens contraire. Quant à moi, loin d'approuver ce qui a été jugé dans l'espèce, je suis d'avis que l'action ne devait pas être accueillie. I. — Les règles que le Code civil a tracées sur ce point, pour les ventes ordinaires, ne me semblent pas applicables aux ventes faites d'autorité de justice, qui sont soumises à des formes particulières. En effet, dans la saisie immobilière, il n'y a pas, à proprement parler, de vendeur. Il n'y a qu'un poursuivant qui, n'étant pas propriétaire, ne peut pas vendre, et un saisi qui ne veut pas vendre. La justice devant laquelle le contrat de dessaisissement devient parfait, prononce la vente, au nom du saisi, si l'on peut se servir de cette locution. Si le poursuivant et le saisi étaient d'accord, le cahier des charges serait alors aussi complet que peut l'être l'exposé d'une vente ordinaire. Mais le saisi, au contraire, regarde le poursuivant comme un adversaire; bien loin de lui fournir des renseignements, il l'induirait plutôt en erreur. En agissant ainsi, il nuit souvent à ses véritables intérêts et à ceux de ses créanciers: mais il cède au vif ressentiment que lui fait éprouver la poursuite dirigée contre lui. Le législateur a prévu toutes ces difficultés; et il a voulu qu'après avoir appelé le saisi, le poursuivant appelât les créanciers, que de nombreuses affiches et publications vinssent avertir toutes les parties intéressées, de la vente qui doit être le résultat de la saisie immobilière. On signale à l'attention de tous un objet qui va être vendu, plutôt que la contenance rigoureusement calculée de cette propriété. La plupart du temps, le créancier qui poursuit manquerait des renseignements les plus essentiels pour donner d'une manière exacte la contenance précise de l'objet saisi. C'est au saisi, c'est aux autres créanciers à faire rectifier, s'il y a erreur, l'exposé du procès-verbal de saisie et du cahier des charges. Puis enfin, quand toutes les formalités préliminaires ont été remplies, la justice intervient. Devant elle, des offres publiques sont présentées; et l'enchère la plus forte est déclarée l'enchère définitive. Aussi DOMAT dans ses Lois civiles (contrat de vente, sect.x1, no 17) disait-il : « Dans les ventes publiques qui se font en justice, ce n'est pas le propriétaire qui vend, mais c'est l'autorité de la justice qui tient lieu du vendeur, et qui n'adjuge la chose que telle qu'elle est (1). » Le Code civil lui-même, dans son art. 1684, a reconnu ce principe en déclarant que la rescision pour lésion n'a pas lieu en toutes ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice (2). Si l'art. 1619 pouvait être appliqué aux ventes faites par autorité de justice, en ce sens que l'acquéreur fût tenu d'un supplément de prix en cas d'une certaine différence entre la contenance indiquée et la contenance réelle, par réciprocité il faudrait déclarer que le vendeur peut être légalement tenu d'une diminution de prix pour une différence en moins dans les deux contenauces; et dès là que, dans les ventes faites d'autorité de justice, il n'y a pas de vendeur, à qui s'adressera l'acquéreur? Au saisi? il lui répondra qu'il est trop malheureux d'avoir été dépouillé de sa propriété, qu'il a été contraint d'en abandonner la jouissance, et qu'il n'est intervenu entre eux aucun contrat d'une nature quelconque. Au poursuivant ? celui-ci répondra que, créancier du propriétaire il ne pouvait rentrer dans sa créance qu'en demandant à la justice de faire vendre les immeubles de son débiteur, qu'il a accompli toutes les formalités tracées par la loi, que sa procédure n'a point été attaquée, et qu'il est de jurisprudence constante qu'il n'est tenu à aucune espèce de garantie. Aux créanciers qui auront touché le montant de leurs créances? Ils lui répondront: nous avons touché ce qui nous était dû; nous l'avons reçu sur la foi d'une vente faite par autorité de justice, et réputée irréfragable; du reste, nous ne vous avons rien vendu, et vous ne pouvez exercer contre nous aucune action en répétition. Quant à la justice, elle a vendu, cela est vrai: mais elle a vendu l'objet tel qu'il se poursuivait et comportait. Ainsi, l'acquéreur ne saurait contre qui diriger cette action en diminution. L'inapplicabilité de l'art. 1619 ressort encore de la corrélation exis (1) On lit dans POTHIER, Procédure civile, édit. Dupin, t. 9, p. 258: « L'adju <dication a cela de plus que les ventes ordinaires, qu'elle n'est point sujette à ⚫ rescision pour cause de lésion d'outre moitié du juste prix; la raison est que les << publications et les enchères offrent assez de garantie que la chose a été vendue « autant qu'elle pouvait l'être. » (2) Il peut être utile de recourir à la discussion de cet article, dans LOCRÉ, t.14, p. 129, 181 et 254.- La SECTION DU TRIBUNAT pensa: «qu'il fallait partir du a principe, que toutes les fois qu'une vente ne peut avoir lieu, d'après la loi, qu'avec « l'autorité de la justice, la rescision ne doit pas être admise. Alors c'est la justice « qui vend. » M. PORTALIS émit la même opinion dans l'exposé des motifs : «L'action rescisoire n'a pas lieu dans les ventes qui, d'après la loi, sont faites d'au«torité de justice. Quand la justice intervient entre les hommes, elle écarte tout « soupçon de surprise et de fraude, elle leur garantit la plus grande sécurité. Tout se réduit donc, disait M. GRENIER au tribunat, a ceci: si c'est en un mot la a justice qui vend, pour suppléer au défaut de volonté, ou de capacité, de la part de << celui dont la propriété est vendue. » Même pour l'application de l'art. 1620 entre particuliers agissant volontairement, 1e consul CAMBACÉRÈS demandait que « la loi laissât aux juges la faculté de dé« cider d'après les circonstances et la situation des parties » (LOCRÉ, t. 14, p. 59.) tante entre ce texte et l'art. 1620. Ce dernier, en effet, accorde à l'acquéreur le droit de se désister du contrat, dans le cas d'augmentation de prix. Or, il ne peut évidemment user de ce droit dans le cas d'expropriation forcée. Qui paiera les frais de la saisie immobilière? Qui reprendra la possession de l'immeuble? Ni le saisi, ni le poursuivant, ni les créanciers n'auraient qualité à cet effet. A dater de quelle époque les procédures devront-elles être recommencées pour obtenir une nouvelle adjudication? Dans le cas où l'acquéreur aurait payé aux créanciers inscrits le prix de son adjudication, en vertu de l'art. 1621, C.C., pourra-t-il réclamer de ces créanciers la répétition des sommes payées par lui ? De toutes ces difficultés insolubles, il résulte forcément que le législateur n'a jamais eu en vue dans les art. 1619 et suivants, les ventes faites par autorité de justice. II.-Dans le cas où l'action en supplément de prix serait déclarée recevable, je l'aurais encore déclarée non recevable, dans l'espèce, comme n'ayant pas été intentée en temps utile par la partie saisie. D'après l'art. 1622, C.C., en effet, cette action doit être engagée dans le délai d'un an, à partir du jour du contrat. Or, quel est, par rapport au saisi, le contrat qui doit servir de point de départ ? le jugement d'adjudication qui a fait passer la propriété sur la tête de Padjudicataire. A dater de ce jour, authentiquement fixé, le saisi a su que la vente de son immeuble ayant telle contenance avait été faite pour une contenance inférieure de plus d'un vingtième. A dater de ce jour, il a acquis le droit de poursuivre en supplément de prix. L'art. 1622 renferme une obligation et un droit réciproques; en faveur des deux parties il existe une action. De même que le saisi pou vait intenter une action en supplément, de même aussi l'adjudicataire pouvait en introduire une en diminution. Ces deux droits se sont ouverts et éteints le même jour. Il ne dépendait ni de l'un ni de l'autre de leur donner une plus longue durée que celle que leur assignait le Code civil. Il importe peu qu'il y ait eu folle enchère; car, jusqu'au second jugement d'adjudication, le premier adjudicataire est considéré comme maître de la propriété; si bien que, conformément à l'art.738, C.P.C., jusqu'au jour de son dessaisissement par une nouvelle adjudication, il peut conserver l'immeuble saisi, en justifiant de l'acquit des conditions de son adjudication. Il y a plus la revente sur folle enchère est une véritable vente nouvelle; le saisi primitif lui-même peut poursuivre cette revente, si l'adjudicataire ne paie pas le prix de l'adjudication. La revente sur folle enchère ne prive pas les parties intéressées du droit de poursuivre l'adjudicataire par toutes autres voies de droit (Art. 713, C.P.C.). Le fol enchérisseur est tenu par corps de la différence du prix nouveau avec le prix de la première adjudication. Il est de jurisprudence constante que le délai pour poursuivre la folle enchère est de trente années. Il peut y avoir plusieurs reventes par folle enchère. On a même pensé que, du consentement de toutes parties, le cahier des charges pourrait être modifié... Ainsi le délai en question, dans le système que je réfute, se prolongeraît indéfiniment; et la déchéance encourue à l'égard du premier adjudicataire, s'annihilerait par un fait étranger au saisi et dont il ne devrait pas profiter. Evidemment non! L'économie tout entière de la loi de procédure démontre que, dans l'espèce, le saisi ou ses créanciers n'étaient plus recevables à engager l'action en supplément de prix pour défaut de contenance, Quoique je ne pense pas que l'arrêt de la Cour de Toulouse doive faire jurisprudence, il est néanmoins un avis essentiel que je veux donner à MM. les avoués, à cette fin d'en conjurer les conséquences. C'est de toujours insérer dans les cahiers des charges une clause expresse de laquelle puisse résulter une fin de non-recevoir contre le saisi qui réclamerait un supplément de prix, en vertu de l'art. 1619, C.C. Les derniers mots de ce texte s'il n'y a stipulation contraire, permettent indubitablement de déroger par un accord spécial à la disposition principale qu'il renferme. Du reste, c'est la pratique déjà suivie auprès d'un grand nombre de tribunaux. Je conseille donc aux rédacteurs du cahier des charges qui est dressé pour parvenir à l'adjudication des biens, d'y introduire, à tout événement, une clause ainsi conçue : « Les adjudicataires prendront les immeubles dans l'état où ils seront au jour de l'adjudication, sans aucun recours en diminution de prix, ni garantie contre le poursuivant ou les créanciers inscrits, à raison du défaut de mesure; de même qu'aucune action en supplément de prix ne pourra être intentée contre l'adjudicataire, quelle que soit la différence entre la contenance énoncée dans le cahier des charges et la contenance réelle. » La justice accueillera une fin de non-recevoir de cette nature, avec d'autant plus d'empressement, que l'application du Code civil, en la supposant légale, et saus revenir sur les difficultés nombreuses auxquelles elle donnerait lieu, entraîne nécessairement à des résultats iniques. Car, si, dans un contrat volontaire, l'acquéreur lui-même a pu faire rectifier la contenance réelle de l'objet vendu s'il a par conséquent à s'imputer de ne s'être pas assuré de cette véritable contenance, et de ne l'avoir pas fait exprimer dans le contrat, quels reproches peuton adresser à l'adjudicataire qui n'a nullement été partie à la procédure en saisie immobilière, qui n'a pris aucune part à la rédaction du cahier des charges, qui n'a eu à s'enquérir que d'une chose, la valeur réelle de l'objet mis aux enchères ?... Et si celui qui avait l'intention de se rendre adjudicataire, avait, comme il devait le faire en bon père de famille, mesuré l'objet qui était à vendre, calculé ses divers produits, estimé même la convenance qu'il pouvait y avoir pour lui à en devenir acquéreur, quelle injustice flagrante n'y aurait-il pas à vouloir augmenter le montant de l'adjudication, sous prétexte qu'on s'est trompé dans la rédaction du cahier des charges, et qu'il faut que cet adjudicataire supporte les suites d'une erreur qui lui est complétement étrangère !.. ARTICLE 8. COUR ROYALE DE POITIERS. SAISIE IMMOBILIÈRE. · POUVOIR SPÉCIAL. SOCIÉTÉ. ACTE DE CRÉDIT.-Créance certaine. SAISIE IMMOBILIÈRE. 1o Le mari, gérant et liquidateur d'une société, qui, avant d'être chargé des opérations du partage, a donné à sa femme le mandat |
