FRANÇAIS,

SUIVANT L'ORDRE DU CODE CIVIL.

SUITE DU LIVRE TROISIÈME.

TITRE VIII.

Du Louage.

CHAPITRE II.

Du Louage des choses.

SECTION II.

Des règles particulières aux baux à loyer.

SOMMAIRE.

1. Transition.

2. Critique de la division des baux, en baux à loyer et baux à ferme.

3. Il est préférable de les diviser en baux des immeubles qui produisent des fruits naturels ou industriels, et en baux des immeubles qui produisent des fruits civils.

TOME XIX.

I

4. Dans quelle classe doivent être ranges les baux des héritages, qui se composent en même temps d'édifices et de terres?

5. Les règles relatives aux réparations locatives des maisons, s'appliquent aux édifices compris dans les baux à ferme.

6. Nature des modifications apportées aux règles générales , par les règles spéciales aux baux à loyer et aux u x à ferme.

7. Division de la matière contenue dans cette section.

1. Après avoir présenté, dans le chapitre 1er, les principes généraux du louage, en faisant abstraction des choses qui peuvent être l'objet de ce contrat; j'ai exposé, dans la première section du chapitre II, les règles communes au louage des différentes sortes d'immeubles. Je dois maintenant indiquer celles qui sont particulières aux baux des maisons, et celles qui sont spéciales aux baux des biens ruraux. Pour plus de clarté, le législateur les a rangées dans deux sections séparées; je vais suivre cette méthode, qui est propre à faciliter les recherches, et à donner aux idées de la précision et de la netteté.

2. Cette division, qui semble d'abord si bien tranchée, dont les branches paraissent ne pouvoir jamais se mêler et se confondre, laisse cependant quelque chose à desirer.

Il y a des immeubles qui ne sont ni maisons d'habitation ni héritages ruraux, et dont il est, par conséquent, difficile d'indiquer la place, dans la distribution qu'a faite le législateur. Tels sont les chantiers, les emplacemens destinés à la tenue

des foires ou marchés, les mines, les carrières, les moulins et les usines en général. Quelquefois aussi l'immeuble loué se compose, en partie, de maisons d'habitation et, en partie, de terres destinées à la culture. Alors s'élève la question de savoir quelles règles doivent être observées, celles des baux à loyer ou celles des baux à ferme.

Il importe de donner, sur ce point, quelques notions positives. Sans cela la distinction établie dans la loi, et reproduite par les jurisconsultes, resterait souvent sans utilité.

3. La division des immeubles, qui peuvent être l'objet d'un bail, eût été plus exacte, si l'on eût rangé dans une classe tous ceux qui donnent naissance à des fruits naturels ou industriels, et dans l'autre, ceux qui produisent des fruits civils.

Rien n'échappe à des termes aussi complexes; et aucun immeuble, quelle que soit sa nature, ne se trouve en dehors des deux espèces particulières ainsi classées. Cette division rectifie, élargit et complète celle qu'a faite le législateur; par elle, tout se simplifie, et chaque question trouve une solution facile. On arrive, en effet, à cette conséquence que les règles relatives aux baux à loyer s'appliquent aux baux de tous les immeubles qui ne produisent que des fruits civils; et que, dans la catégorie des baux à ferme, se rangent toutes les locations d'immeubles, sur lesquels se perçoivent des fruits naturels ou industriels.

Telle est, au surplus, la doctrine qu'enseignent les auteurs. « Le bail des choses qui produisent des fruits naturels, dit Denisart, se nomme bail à

ferme, et le bail des choses qui ne produisent que des fruits civils, comme maisons, se nomme bail à loyer.» (1)

Telle a été aussi la pensée des rédacteurs du Code civil. On n'en saurait douter, à la lecture de ce passage du rapport fait au tribunat, par M. Mouricault « Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme; le louage d'une maison ou d'un bâtiment, qui ne produit que des fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer.» (2)

Ainsi, les baux des chantiers, des moulins à eau ou à yent, des usines en général, et ceux des terrains qui ne sont point destinés à être cultivés, et que l'on consacre à la tenue des foires, à la célébration des fêtes et réjouissances, ou à tout autre objet semblable, sont soumis aux dispositions contenues dans la présente section; tandis qu'il faut chercher, dans la section suivante, les règles applicables aux locations des mines, des carrières, et, en général, de tous les fonds qui produisent des fruits, soit spontanément, soit à l'aide de la culture, ou par le secours de l'industrie.

La Cour de Paris a cependant jugé qu'un terrain, loué pour en faire un chantier, pouvait être assimilé à un fonds rural, et qu'à ce titre l'indemnité due au preneur dépossédé, par l'effet de la vente du terrain, devait, conformément à l'article