deuxième année, s'il est question d'un corps-delogis entier; s'il s'agit, au contraire, d'une partie de maison, en quelques endroits, l'avertissement doit donner six mois de vuide, et il n'en est dû que six semaines pour une chambre; en d'autres endroits, au-dessus de 20 liv. de loyer, l'avertissement doit précéder de six mois la sortie et de trois mois, au-dessous de ce prix. A cet égard, l'usage des lieux est l'unique règle. » (1)

Dans le ressort de la Cour royale de Caen, la durée des baux est d'un an, quand il s'agit d'un hôtel, ou d'une maison de la même importance; de six mois, pour une maison moins considérable, mais ayant cave et grenier; et de trois mois, enfin, pour les maisons qui n'ont ni cave ni grenier.

six

Les congés doivent être donnés, trois mois d'avance, pour les maisons de la dernière classe; mois, pour celles de la deuxième; et un an, enfin, pour celles de la première. (2)

Les termes pour la signification des congés sont fixés à Pâques, à Saint-Jean, à Saint-Michel et à Noël.

61. A Toulouse, la location est faite pour un an. (3)

62. Tels sont les résultats de mes recherches dans les anciennes coutumes et des renseignemens qu'ont bien voulu me transmettre les magistrats et

(1) Dictionnaire de Droit normand, vo Bail, no 3.

(2) Jugemens du tribunal de première instance de Caen, des 2: mars 1826 et 7 avril 1829.

(3) Consuet. Tolosa, rubrica de loc, cond. art. 2.

les jurisconsultes auxquels je me suis adressé dans chaque localité. On voit que, dans cette foule d'usages si nombreux et si variés, la durée d'un an est celle qui est le plus généralement adoptée, et que presque partout la signification d'un congé est nécessaire pour faire cesser le bail; que dans quelques endroits il n'y a pas d'époques assignées pour le commencement des baux et pour le point de départ des délais des congés; que dans d'autres, au contraire, non-seulement le laps de temps qui doit s'écouler entre le congé et la sortie est fixé, mais les époques à partir desquelles ce laps de temps doit courir sont elles-mêmes déterminées.

63. Soit que le bail cesse par l'effet d'un congé, soit qu'il expire de plein droit, aux termes fixés par l'usage des lieux, un délai de quelques jours est accordé, presque partout, pour faire le déména gement et l'emménagement.

64. « Le temps de louage fini, dit Loisel (1), le locataire a huit jours pour vider, après lesquels il est contraint par exécution et mise de ses meubles sur les carreaux (2). » Laurière ajoute : « Le locataire d'une maison entière ou d'une boutique a quinze jours. Après ces délais, si le locataire reste et si le propriétaire ne l'expulse point, il y a tacite reconduction pour un quartier. »>

65. A Paris, on donne huit jours, lorsque le prix

(1) Liv. III, chap. 6, art. 11.

(2) Ce sont les termes de la Coutume de Melun, art. 186. On a vu suprà, no 47, que dans la Touraine, les termes de paiement des loyers sont fixés aux 25 mars, 24 juin, 29 septembre et 25 décembre; cependant les locataires ont jusqu'au 30 ou au 31 de ces différens mois.

du loyer est de quatre cents francs, et quinze, lorsqu'il est au-dessus, ou qu'il s'agit de la location d'une maison entière, d'un corps-de-logis ou d'une boutique. Ainsi le locataire n'est obligé de rendre les clefs que le 8 ou le 15 des mois de janvier, avril, juillet ou octobre, à midi, quoique rigoureusement le terme expire le premier.

66. Il ne faut pas se méprendre sur le caractère de ces délais supplémentaires; ils ne sont point une prorogation du délai de six semaines, de trois mois ou de six mois, qui doit s'écouler entre le congé et la sortie : c'est, comme je l'ai dit, par faveur et pour faciliter les déménagemens qu'ils sont accordés.

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Par conséquent, le congé doit être donné, au moins la veille du 1 janvier, du 1° avril, du 1er juillet ou du 1er octobre, ou la veille du demiterme, pour produire son effet six semaines, trois mois ou six mois plus tard. On ne pourrait, sous prétexte qu'on n'est forcé de déménager que le huit ou le quinze, prétendre que le congé a été signifié en temps utile, six semaines, trois mois ou six mois avant le huit ou le quinze. L'usage est constant à cet égard; il m'a été attesté par d'anciens jurisconsultes et par beaucoup de praticiens que j'ai interrogés. M. Duranton est donc dans l'erreur, lorsqu'il dit « qu'il suffit que le congé soit signifié avant le huit ou le quinze de l'un des mois où s'opère la sortie, ou avant le huitième jour qui suit le demi-terme. » (1)

(1) Tome XVII, no 169.

67. On trouve dans plusieurs coutumes, ou dans les jurisconsultes qui les ont expliquées, l'indication des délais accordés pour faire, suivant leur expression, le délogement; et ils ne se méprennent point sur le but et les effets de cette concession. Voici comment les détermine le commentateur de la coutume de Blois : ( (1)

« C'est une erreur populaire de croire, qu'un locataire, dont la location expire à la Saint-Jean, ne doive rendre les clefs qu'à la Saint-Pierre, ou que celui dont la location expire à Noël, ne doive les rendre que le jour de la Circoncision. Les locations commencent dès le jour de SaintJean ou de Noël, et finissent conséquemment la veille de ces mêmes fêtes: donc les clefs doivent être rendues, stricto jure, les jours de Saint-Jean et de Noël au matin, ou du moins les principaux cénacles laissés libres au nouveau locataire. Toute jouissance prorogée plus loin n'est que grâce pour faciliter les délogemens, que ne peut raisonnablement demander celui qui trouve vuide la maison dans laquelle il doit entrer. >>

68. Je pense que cette doctrine doit être suivie. Ainsi, quoique le délai de grâce de huit ou de quinze jours soit constamment accordé; quoique, à Paris surtout, il se confonde presque avec le délai de droit, et qu'on soit fort disposé à le regarder plutôt comme une partie du temps de jouissance qui est dû, aux termes du bail, que comme une

(1) Sur l'art. 258.

concession de faveur, je crois néanmoins que les tribunaux devraient repousser le locataire qui, sans raison, sans utilité,,uniquement pour contrarier le propriétaire ou le locataire qui doit lui succéder, réclamerait le délai de huitaine ou de quinzaine.

L'opinion que j'émets ici pourra trouver de l'opposition, parce que, ainsi que je le disais à l'instant, on se méprend, en général, sur le caractère de ce supplément de quelques jours accordés aux locataires. Mais si l'on songe que c'est un délai de grâce, qu'il est accordé pour faire le déménagement, on conviendra que, là où la faveur n'est pas nécessaire, que, lorsque le déménagement peut, sans aucun inconvénient, être opéré dès le lendemain de l'expiration du bail, le délai ne doit pas être accordé.

69. Le bail est le résultat d'une volonté formellement exprimée; la tacite reconduction naît d'une volonté que la conduite seule des parties démontre, et que ne manifestent ni paroles ni écrits.

Ainsi le fait du locataire qui reste dans les lieux loués après l'expiration du bail, et le fait du bailleur qui le souffre, ont été de tout temps considérés comme des indications certaines de la volonté réciproque de continuer les rapports précédemment établis. On a déjà vu que deux articles du Code civil le disent formellement. (1)

70. Toutefois doit-on regarder comme constante

(1) Art. 1738 et 1776.